*투자의 책임은 본인에게 있습니다.*


평소에 블룸버그 갤러리에서 매우 좋은글 많이 봐서


저도 분석한 자료 하나 올립니다.(사실 재테크갤러리에 먼저올렸는데 다들 별관심없어서 다시 가져왔음 ㅎㅎ;)


저는 인덱스+배당주 분산투자를 통하여 시장수익률 추구 및 지수가 10년이상 횡보할 시에도 꾸준한 수익률을 얻고자 노력하고 있습니다.


그에따라 배당주를 살펴보다가 이지스레지던스리츠라는 상품을 보게 돼서 글남깁니다. ㅎㅎ


배운게 도둑질이라고 이쪽밖에 몰라서요~


사실 리츠라는게, 일반 기업들보단 분석하는게 훨씬 쉽기 때문에 이 글이 덜 유용할지도 모르겠습니다 ^~^


글 시작하기 전 3줄요약부터 하고 가겠습니다(마지막에도 3줄요약 다른내용으로 추가)


1. 아파트 소액투자 해서

2. 월세받고 싶으면

3. 투자 ㄱ


이지스레지던스리츠란 무엇이냐?


이지스라는 업계에서 굉장히 유명한 회사에서 운영하는 주택 리츠입니다.


제가 아는 상에선 우리나라 최초의 상장 주택리츠입니다


투자대상은 무엇이냐?


'부평 더샵, 그중에서도 공공지원 민간임대주택 3,578세대입니다.


* 토막상식

- 공공지원 민간임대주택이란? 싼값에 최소 8년동안 임대주택사업하고, 빠르면 8년 뒤 임대 계약 끝낸 뒤 갖다팔아서 차익까지 노려볼 수 있는 사업입니다 ㅇㅇ



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위치는 대략 이정도고, 저 위 동그라미 친 부평역에는 GTX-B노선까지 들어오니, 여의도권 직장인들 수요도 나중엔 빨아들일수 있을만한 입지입니다


그렇다면 투자대상이 되는 임대주택들 취득가액은 얼마일까요? 무려 평당 830만원입니다.(사업설명서 기준)

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이씹 바로위에 있는 서희스타힐스가 평당가 1,274만원 받아쳐먹는데 더샵이, 그것도 5,600세대나 되는 대규모단지가 830만원이라는건 그냥 거저먹었다는 소리나 마찬가지입니다.


보통 시행사나 운용사들이 임대주택할때 가장 망설이는 부분이 취득가인데, 


서브프라임이 2번연속 오지 않는 이상 이부분은 끝장났다고 생각하셔도 괜찮습니다.


이 리츠의 투자 프로세스는 어떻게 되느냐?


1. 서희스타힐스같은 3류 브랜드도 1274만원 받아쳐먹는 지역을 830만원(투자설명서 기준)에 꿀걱해버린다.

2. 2022년 준공되면 바로 월세를 받는다.

3. 2030년 6월말, 8년의 의무 임대기간이 끝나면 평당 1,379만원(목표), 혹은 그 이상 받고 팔아버린 후 exit한다.


현재 주변 리딩단지 보면 1,600만원도 보이고, 부평역 GTX 호재도 있어서


평당가 1,379만원은 무조건 달성하고, 충분히 그 이상 더 비싸게 팔 수 있다고 생각합니다.


아니 그럼 내가 얼마버는건데?ㅇㅇ


결론부터 말씀드리면 10년 후 청산 기준, IRR 8.9%입니다.


가끔 IRR의 개념을 혼동하시는 분들 계시는데, 정확한 개념까지 설명하면 너무 길어지니 구글 검색 ㄱㄱ


더 쉽게설명드리자면, 현재 주가 5천원이라 가정하고(현재는 5,050원), 지금당장 100만원 투자한다고 가정할 경우,


1년차~9년차 배당 연 52,000원(총 46만 8천원)

10년차 배당 57만 8천원


10년간 총 배당 약 100만원 조금 넘게 나올 것으로 예상합니다.


세금은 배당소득 떼고 IRR 계산하는법을 제가 잘 몰라서 가격에 괴리감은 있을 것이라 생각하나, 세후 약 85~90만원 사이의 금액이 배당 예상됩니다.


(엑셀키고 대충대충 계산했으니 너무 맹신하지는 마세요)


여기까지 장점만 주구장창 말했는데 리스크는 없느냐?


리스크 있죠 ㅇㅇ


1. 종부세 리스크

현 정부 들어서 개발사업도 졸라 두들겨맞는중입니다


다행히 아직까지는 매입형 임대주택사업에 대해서는 종부세 합산 배제이나, 현 정부 스탠스로 미루어 보았을때 종부세 때려버릴 가능성도 있다고 생각합니다ㅇㅇ


종부세 맞게 될 경우는 암울하니 말하지 않겠습니다.


2. 금리변동 리스크


현재 당 사업은 쉽게 말해서 돈을 빌려놓고 만기일이 2022년 10월 28일인데, 현재 CD금리가 역대급으로 낮아서 금리가 엄청 낮은편이니


금리가 올라갈 경우 사업이 조금 악화될 수도 있습니다. 근데 이건 큰리스크 아니니 걱정 ㄴㄴ


3. 공사금지가처분


현재 2022년 준공 목표로 열심히 달리고있는데, 지금 공사금지 가처분 요청 들어와있는 상태입니다


운 정말로 더럽게 없으면 공사금지 가처분 받는데, 이거는 설계사가 뇌없이 설계하지 않는이상 받는 일이 거의 없습니다.


근데 정말 맞으면 어떻게 되느냐?


매달 16억 8천만원씩 이자가 꾸준히 나가고 있으며, 정지당한 기간만큼 손해는 누적됩니다.


또한 대출 받을때 준공기간에 대한 조항이 들어가있을 확률이 매우 높은데, 대출해준사람들한테 돈물어줘야할 상황이 나올 수 있습니다.


그리고 정말정말정말정말 운나쁘면 일부 층수가 날라가서 사업성이 급격히 나빠질 수 있습니다.


4. 제1종, 3종 지분증권


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이내용은 리스크는 아니고, 단점입니다.


상기 표는 제1종과 3종증권 내용인데, 쉽게쉽게 설명하자면


1종은 우선주처럼 사업망해도 너부터 배당 쳐줄게


3종은 나는 배당 제일 나중에 받아도 돼. 근데 약속한 금액 이상 나온 돈은 내가 다먹는다?


이내용입니다


근데 지금 저 리츠 상장된걸 사면 대부분이 1종이고 3종은 적은 비중입니다.


아까말했던 IRR 8.9% 이상은 거의 못먹는다고 봐야하는거죠. 상방이 완전 막힌건 아니나, 엄청열려있는것도 아닙니다.


그냥 이지스에서 내가 리스크 지고 사업 다했으니깐 사업 초과이익은 대부분 내가먹을게. 불만없지? 이런겁니다.





근데 리스크들 대부분 일어날 확률 낮습니다.(중요)


3줄요약

1. 부동산에도 투자해서

2. 자산배분하고 싶은데 돈없다면

3. 사세요