시작하기 전에 먼저 이거 짤방대로 코스피종목 소개니까 응~ 조선장 안해~ 싶다면 뒤로가기 눌러

자이에스앤디 알 사람들은 다 알겠지만 그래도 건설사니까 미래 없지않나? 싶을 사람들을 위해 아는대로 써봄




0. 더이상 불가능한 대규모 재개발


다들 알다시피 이제 더이상 대규모 재개발은 불가능에 가까운 것이 현재 대한민국 현실임


여러가지 문제가 있지만 가장 큰 문제를 3가지 꼽자면

1) 더이상 속편하게 개발할만한 수도권 빈 땅이 거의 없음

2) 주민 동의율 문제 : 과거에는 50% 이상 동의만 받으면 싹 밀어버리고 개발할 수 있었지만 요즘 세상에 이런 일 못함

3) 사업성 문제 : 예전과 달리 아파트 지으면 무조건 쑥쑥 잘팔리고 돈벌리던 시대가 아님


이정도라고 볼 수 있음

그리고 이전 정권부터, 서울시는 박원순이 시장되고나서부터 밀고있는 키워드가 "도시재생", "소규모정비"임

건설사의 의향과 상관없이 정부 입장에서는 노후화된 지역을 재정비하고 되살리는 것이 필요한 상황이거든

그렇지만 예전처럼 노후화된 지역이라고 싹 밀어버리고 재개발하고 이런 것은 불가능하니까 저 2가지 키워드가 뜨는거임

엄밀히 말해 소규모정비라는 것이 도시재생의 일부이기는 하지만 건설사 입장에서는 사업적 측면 때문에 별개로 봐야하니 둘을 구분하겠음





1. 도시재생 그거 좌파들이나 좋아하던거 아니냐? 건설사랑 뭔 상관인데


단어때문에 그렇게 보일 수 있는데 반은 맞고 반은 틀린 말임

http://www.korea.kr/special/policyCurationView.do?newsId=148863980

위 링크에 있는 도시재생뉴딜에 대한 설명을 읽어보면 대충 알 수 있을텐데, 짧게 요약하자면 이런거임


기존 도시개발사업

- 이 지역 정부가 개발한다고 계획했으니까 거 동의율만 맞으면 보상금 딱딱 주고 쫓아낸다음 밀어버리고 재개발간다잉

(떨어질대로 떨어진 기존 가치를 초기화해버리고 새로운 가치 창출)


도시재생뉴딜사업

- 쌍팔년도도 아니고 더이상 저런 개발은 사회적으로도, 재정적으로도 불가능하니까 지역의 현재 가치를 올려주는 사업을 해줄게

(떨어질대로 떨어진 기존 가치를 다시 살려낸 다음 거기에서 미래가치 창출)


이게 뭔 소리냐면 도시재생은 도시재생인데 뭐 집고쳐주고 가로등세워주고 이런 짜잘한 짓만 해주는게 아니라

아예 지역 가치를 높이는 것부터 시작해서 지역 땅값도 올려주고 건물 가치도 올려주고 심지어 개발도 도와주는 사업임

여기에서 나오는 단어가 "소규모정비"임





2. 소규모정비란...


예를 들어 내가 살고있는 동네에 주민이 100명 있는데 60명이 개발에 동의하고 40명이 동의하지 않잖아?

예전같았으면 그냥 동의율 넘겼으니 싹 밀어버리고 재개발할 수 있었음

이게 하도 사회적으로 문제가 되니까 정비구역으로 지정된 지역 중에서 1/3 이상의 주민이 정비하지 말자고 하면 해제투표를 시행하고, 그 투표에서 50% 이상의 정비구역 유지 동의를 받지 못하면 정비구역이 해제되게 되었어 (기존에는 주민 50% 이상 정비 반대, 투표에서 50% 이상 정비 반대시 가능)


그런데 51%의 주민이 개발에 반대해도 49%의 주민은 개발을 하고싶을 수 있잖아?

거기에서 나온 것이 소규모정비임


소규모정비는 재정적으로도, 주민동의 측면에서도 더이상 어떤 지역 전체를 싹 퉁쳐서 개발하는 것은 불가능하니까

그 지역 내에서 개발하고싶은 주민들이 있다면 그 사람들만 개발할 수 있게 해주는 것을 말함

그리고 이 개발은 반드시 건물 한채씩 개발할 수 있는 것이 아님

예를 들어 한 곳에 뭉친 5채의 건물 주민이 전부 개발을 원한다면 그 5채의 땅을 퉁쳐서 개발할 수 있음

만약 한 블럭 전체가 개발을 원한다? 심의만 통과하면 그 블럭 전체를 개발할 수 있는 거임


물론 개발하고 싶다고 해서 좆대로 난개발할 수 있게 해주는 것은 아니고,

정비구역에서 해제된 지역들 중 사업성 측면에서 지역의 일부를 개발하면 사업성이 충분히 나오는 지역에 대해 소규모정비구역 지정을 함

그리고 해당 정비구역의 지구단위계획까지 짜지면 그때부터 지구단위계획의 가이드라인에 맞춰 소규모정비를 할 수 있게 됨 (보통 2년 이내라고 함)

건설사가 해당 지역에 뛰어드는 것은 이 지구단위계획이 나온 다음이고, 사업기간은 2~3년정도라고 함 (기존 정비사업기간 8년가량)


아니 씨발 그래서 결국 개발은 해주는데 가이드라인은 따르라는거 아냐? 존나 병신같은데? 싶을 수 있겠지만

저 가이드라인에 따르면 제도적으로 건축규제를 완화시켜줄 수 있음

가장 크게 체감될만한 것이 주차장과 층수제한이지

건물을 지으면 의무적으로 일정 대수 이상의 주차장을 설치해야하는데, 이걸 완화시켜줄 수 있음

개좆도 아닌 것 같지? 주차공간 1대 규격 면적이 13.52m2임. 서울 땅값 평당 2500만원만 잡아도 1대당 1억원어치만큼 주차장 안지어도 되는거임

층수제한은 말할 것도 없고...물론 이건 도심지 말곤 잘 안풀어주려고 하겠지


어쨌든 사업성측면에서 이런 이득이 있고, 정부에서 밀어주는 사업이기 때문에 여러 건설사들이 이 소규모정비에 뛰어들고 있음

대규모 재개발 못하게 하고 아파트 분양은 점점 꿀빨만한 입지가 줄어드니까 이런데에 눈을 돌릴 수 밖에 없지


참고로 이거 한국에서만 하는 것이 아님

해외, 특히 미국은 예전부터 주민들 스스로 협의체를 만들고 출자해서 민간차원에서 지역개발하는 방식의 사업이 많음

오히려 한국에서 이걸 보고 한국스타일로 맞춰서 어느정도 정부 참여가 있는 사업을 만들었다고 보는 것이 맞음




3. 대형건설사 입장에서 소규모정비의 장단점


어찌 보면 이 소규모정비가 건설사들의 미래처럼 보일 수도 있겠지만 대형건설사 입장에서 이게 꼭 맛난 사업은 아님. 지금은 오히려 계륵이지

이 소규모정비사업을 안하자니 미래가 없을 것 같은데, 여기에 힘을 쏟자니 회사 규모에 비해 수익성이 그렇게 높지만은 않음

그리고 이 소규모정비를 위해서는 해당 지역에 대한 분석도 하고 주민들하고 존나 비벼대면서 소통하고 해야되거든

이게 시간적으로도 인건비측면에서도 대형건설사 입장에선 엄청 부담되는 일이라는거지

건설사는 모두 사업기간안에 딱딱 공사 마치고 다른 현장 돌려야되는데 지역분석하고 주민소통하고 하다가 시간끌려서 사업비 살살 녹을 수 있음


무엇보다 현장직이라고는 하나 사업성만 따지면서 큰 규모로 일하던 사람들한테 갑자기 지역분석하라하고 주민만나라 하고 그러면 누가 잘하겠냐

결국 이런 작은 단위에서의 노하우는 중소형 건설사들이 오히려 대형건설사보다 유리한 웃기는 상황까지 있기도 함

물론 대형건설사에서도 이런 것을 못하는 사람들밖에 없다는 것은 아님. 엄청 일 잘하는 사람들 많지. 근데 전부 그런 것은 아니잖아?

어쩌다 이쪽에서 부족한 사람이 해당 사업을 맡게 되면 지지부진하다가 사업비 살살 녹고 사업성 망해버리는 수가 있으니 조심스러울 수 밖에


그렇기 때문에 기존에는 중소형 건설사들이 이 소규모정비를 건드려왔던 것이고,

대형건설사들이 이쪽에 눈돌리는 것은 그만큼 현 상황이 힘들다는 뜻이기도 하다고 생각함

지금이야 계륵이지 나중가면 결국 다 먹게 되겠지만...


쉽게 말해서 백두산 호랑이가 산속에 더이상 사슴이 없으니까 토끼를 먹어야겠는데 토끼한테 온 힘을 다하기엔 쫌...이라는거지


하지만 그럼에도 대형건설사, 정확히는 '이름있는' 건설사가 소규모정비를 하는데에 가장 큰 메리트가 있는데,

그게 바로 주민들이 '이름있는' 건설사를 좋아한다는거임...

"해주갤" 건설사가 9억원에 개발해줄게요~ 하는거랑 현대건설이 10억원에 개발해줄게요~ 하는거랑 뭐가 더 좋아보이겠냐? 당연히 후자지...

그래서 이 이름값이 계약을 따내는데에 아주 큰 역할을 함


이런 장단점을 통해 내가 생각하는 소규모정비에 적합한 회사는

1) 대형건설사의 이름값 : 주민 선호도 높음

2) 비교적 작은 규모의 회사 : 사업 장기화시 부담 비교적 적음

3) 주민소통에 대한 노하우 : 사업 장기화 가능성을 줄일 수 있음 / 클라이언트인 주민으로부터 선호받을 가능성 높음

3가지가 필요하다고 생각함

요약하면 대형건설사 산하의, 작은 단위에서의 소통 경험이 있는 자회사라는거지...





4. 소규모정비에 뛰어든 대형건설사 비교


현대건설

자회사 없이 직접 사업

사업부를 어떻게 운영할지는 모르겠지만 이런 작은 단위 사업 특성상 본사 의향에 묶이면 좆되버리는 수가 있으니 부정적임

무엇보다 소규모정비에서 아무리 좋은 실적을 내더라도 다른 사업부의 손실로 인해 실적이 묻혀버려 주가변동 없을 가능성 매우 높음


롯데건설

자회사 없이 직접 사업

위와 같음


두산건설

자회사 없이 직접 사업

위와 같음


대림산업

자회사 대림건설이 맡을 예정 (삼호+고려개발 합병법인, 7/1 출범) 삼호->대림건설 상호변경 예정

결국 대형건설사 내의 한 사업부가 맡는 것과 다를 바 없어서...


gs건설

자회사 자이에스앤디가 소규모정비를 맡음

자이에스앤디는 본래 자이의 유지보수 뿐만 아니라 아예 관리까지 맡았기 때문에 주민소통 측면에서 노하우가 있음

실제로 가장 수주를 잘 따내고 있기도 하고 소규모정비사업 면에서 가장 선두주자


대우건설

자회사 대우에스티가 2개 사를 합병하여 소규모정비만 맡는 형식 (상장X)

합병된 회사 중 기존 자이에스앤디와 같은 역할을 하던 푸르지오서비스가 있어서 기대치는 높지만 아직 상장도 안했고 후발주자








3줄 요약

건설사 트렌드가 소규모정비로 옮겨간지 오래다

대형건설사의 '이름'은 선호받지만 대형건설사의 '규모'는 사업적으로도, 주가 측면에서도 단점이다

오로지 소규모정비만 맡는 대형건설사의 자회사면서 상장도 한 자이에스앤디 떡상가능성 매우 높다



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나는 빡빡이다