깨알만한 하자 신고했다고 저더러 '정신병'이랍니다




국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 따르면 2018년 하자 분쟁 접수 건수는 3818건이다. 2017년 이전부터 계류돼 넘어온 사건까지 더하면 총 5426건에 달한다. 이는 입주민과 시공사가 갈등을 자체적으로 해결하지 못해 하자심사·분쟁조정위원회로 넘어온 분쟁만 헤아린 숫자이므로, 실제 현장에서 발생한 분쟁 건수는 훨씬 더 많을 것으로 예측할 수 있다.



하자심사분쟁조정위원회 2012∼2018년 처리 결과./국토교통부


하자 관련 분쟁 대다수는 입주자와 시공사 사이의 견해 차이에서 발생한다. 입주자들은 거액을 주고 아파트를 구입한 만큼 세심하고 잘 보이지 않는 부분까지 살피지만, 시공사는 이에 대해 과민반응이나 지나친 갑질이라며 대응을 거부하는 경우가 있다. 그렇다면 입주자가 지적할 수 있는 '하자'의 범위는 어디까지며, 어느 정도까지 시공사가 책임을 져야 하는 것일까.



한 아파트에서 입주민이 신고한 하자에 인부가 적어넣은 글./네이버 카페


공동주택관리법 시행령 제37조(하자의 범위)에 따르면 하자는 내력구조별 하자와 시설공사별 하자로 구분할 수 있다. 내력구조별 하자는 공동주택 구조체의 전부 또는 일부가 붕괴되는 경우나 구조 안전상 위험을 초래했거나 초래할 우려가 있는 침하나 균열 등이 발생한 경우다. 이는 이론의 여지없이 시공사가 책임을 지는 게 상식이다.

 

시설공사별 하자는 건축물이나 시설물의 안전상 또는 기능상의 지장을 초래한 경우는 물론이고 미관상 지장을 초래하는 경우에도 해당한다. 대부분의 하자 관련 분쟁은 이를 두고 벌어진다. 구매자는 깨알만 한 흠집도 짚어내지만, 시공사는 거기까지 우리가 책임을 져야 하냐고 주장하는 식이다.

 

시행령에 따르면 시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, (설비의) 작동 또는 기능 불량, 부착·접지 또는 전선 연결 불량 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 지칭한다. 이에 해당한다면 아무리 사소한 사항이라도 구매자는 시공사에게 시정 요구를 할 권리가 있다. 즉, 상단에 나온 사진처럼 미세한 흠집을 지적하는 사람을 정신병자로 모는 것은 잘못된 행동이라는 것이다.

 

게다가 정부는 6월 20일 국정현안점검조정회의에서 아파트 하자 관련 피해·분쟁을 줄이기 위해 '아파트 등 공동주택 하자 예방 및 입주자 권리 강화 방안'을 마련했다. 이 방안에선 입주민에게 불리했던 하자 여부 판정 기준을 개선했다. 지금까지는 하자심사위가 적용하는 '공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자 판정 기준'(이하 하자 판정 기준)상 하자의 범위가 법원 판례, 건설감정 실무 등 다른 기준보다 좁은 경우가 많아 입주민에게 불리한 측면이 있었다. 예를 들어 석재 하자, 지하주차장 시공 불량, 단지 내 도로·보도 하자, 가구 하자, 보온재 미시공 등은 현재 하자 판정 기준에서 하자 범위에 들어있지 않았다. 그러나 앞으로는 하자 기준 범위를 넓혀 이러한 사항들을 모두 포괄할 예정이다. 입주민들의 목소리가 한층 더 강화되는 셈이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 "관련 법률이 만약 올해 정기국회에서 통과될 경우 이르면 내년 상반기쯤부터 개선 방안을 적용할 수 있을 것"이라고 설명했다.

 

공동주택관리법 시행령 제36조(담보책임기간)에 따르면 미장, 수장, 내부도장, 외부도장, 도배, 타일에 해당하는 마감공사의 경우 보증기간은 1년이다. 타일, 단열, 주방기구, 창문틀 및 문짝은 2년이다. 바닥 균열, 보 균열, 지붕 균열은 5년이며, 기둥 균열과 내력벽 균열은 최장 10년까지 하자담보 책임기간이 있다. 또한 공동주택에 해당하는 아파트는 하자 항목에 따라 차이가 있긴 하지만, 분양 받은 후 최장 10년간 시공사에게 하자보수를 청구할 수 있다.

 

필요에 따라 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사를 맡기는 방법도 있다. 하자로 신고한 사항에 대해 사업주체가 하자가 아니라고 주장하는 경우나 사업주체가 하자보수를 거부하거나 기피 또는 회피하는 경우에 신청 가능하다. 반대로 입주자대표회의 등이 사업주체의 책임 범위를 초과해 하자보수를 청구하는 경우에도 신청할 수 있다. 만일 하자로 판정이 나면 사업주체는 판정서에 따라 하자보수를 해야 한다. 보수를 하지 않는 경우 1000만원 이하 과태료를 부과한다.


글 CCBB 폴리

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