차라리 놀리지 깎아주진 못하겠다? ‘착한임대’는 왜 어렵나…코로나에 공실 넘쳐나지만, 임대료는 요지부동

정부 ‘착한 임대인’ 운동에도 참여는 저조…

임대료 내리라며 세금은 올리는 정부에 비판도


코로나 장기화로 소상공인 자영업자의 어려움이 가중되고 있다. 장사가 안돼 폐업하는 점포가 늘며 서울 도심에서도 텅 빈 상가를 쉽게 찾아볼 수 있는 실정이다. 한국부동산원 자료를 보면 작년 3분기 서울 도심 소규모 상가(2층 이하, 연면적 330㎡ 이하) 공실률은 8.4%로 2분기(3.3%)보다 두 배 이상 치솟았다. 같은 기간 이태원 공실률은 15.2%에서 30.3%로, ‘제로’에서 28.5%로 치솟았다. 


그런데 임대료는 거의 그대로다. 3분기 서울 도심 소규모 상가 임대료는 평당 7만3500원으로 2분기(7만4700원)보다 1.6% 내렸다. 공실률이 치솟은 이태원과 명동의 경우도 각각 0.4%, 1.5% 내리는데 그쳤다. 수요가 없으면 가격이 내려가야 하는 것은 상식이다. 심지어 정부·지자체가 ‘착한 임대인 운동’까지 벌이고 있는데, 그래도 요지부동이다. 왜 그런 것일까. 


◇“내리기는 쉬워도 올리기는 어렵다” 

서울 도심의 한 상가. 공실에 임대문의 현수막이 붙었다. /조선DB

단순 계산을 해보면 상가를 공실로 두느니 반값에라도 빌려주는 것이 이익일 것 같다. 하지만 건물주들은 “차라리 공실로 두는 것이 이익”이라고 말한다. 임대료는 건물 가격의 척도다. 임대료를 내리게 되면 ‘저렴한 상권’으로 취급받게 되고, 건물 시세도 같이 떨어진다는 것이다. 건물 시세가 떨어진다는 것은 결국 건물주의 자산 가치가 하락한다는 의미다. 서울 마포구의 공인중개사 A씨는 “물론 임대료 감면해 공실이 없도록 하는 것이 장기적으로 건물 가치 상승에 도움이 된다고 볼 수도 있지만, 꼬마상가 하나 보유한 사람이 장기적 안목으로 당장의 손실을 감수하길 기대하는 것은 무리”라고 했다.


내리기는 쉬워도 다시 올리기는 어렵기 때문에 쉽게 임대료 인하를 해주지 못한다는 의견도 있다. 코로나 감염증이 종식된다면, 그때는 원래 임대료로 올려도 되는 것일까? 경기가 살아난다는 보장은 없다. 그때도 임차인들은 “생계가 어렵다”고 호소할 가능성이 크다. 상가임대차보호법의 규정도 건물주를 부담스럽게 한다. 예컨대 건물주가 임차인들의 사정을 고려해 100만원인 임대료를 30% 깎아줬다. 이후 코로나가 종식되자 건물주는 임대료를 70만원에서 다시 100만원으로 올리려고 한다. 하지만 이는 상가임대차보호법상 위법이다. 상가 임대료는 연5% 이상 올릴 수 없기 때문이다. 


◇“그럼 정부도 고통분담해라”

/조선DB

그런 와중에 건물 보유세의 기준인 공시지가가 급등했다. 건물주의 세부담이 늘면 임차인들의 임대료 부담도 늘게 마련이다. 정부가 건물주들에게 착한 임대인이 될 것을 바라면서 세금 부담을 늘리는 것은 모순이라는 지적도 나온다. 국토교통부가 지난달 공개한 전국 표준지 공시지가를 보면 2021년 전국 표준지 상승률은 10.37%로 14년만에 최고치다. 서울 성동구에 2층 상가를 보유하고 있는 B씨는 “건물주도 임대료 받아 대출 갚고 세금 납부하며 건물을 운영하는데, 정부는 대출이자 감면해주는 것도 아니고 세금은 오히려 더 걷으려 한다”며 “정부도 고통분담을 하면서 착한 임대인 얘기 하길 바란다”고 했다.


글 시시비비 가마돈

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