2006년 일산과 분당의 대형아파트 시세다.
일산은 왜 몰락했으며 왜 분당과의 격차가 더 벌어졌을까?

2000년 초반까지 서현, 백석, 안양 3개 학교가 전국구 탑이였다.
학원가는 붐벼났고 대치동 목동이 굳이 갈 이유가 없었다. 비록 평준화가 되었지만 애초에 좋은 유전자들이 모인 3개 학군은 당분간은 수준을 유지했다.

그리도 노무현식 폭등이 찾아왔고 분당, 일산 공원라인 대형아파트는 전국구 탑을 찍는다.

그 이후 금융위기와 함께 분당,일산,강남 너나할거없이 모두가 무너졌다.
평준화의 여파도 슬슬 미칠때쯤 집값과함께 학군도 무너져내렸다.
분당의 똘똘이들은 대치동으로 건너갔고 일산의 똘똘이들은 목동으로 넘어갔다.

그리고 지루한 하락장 끝에 래대팰이 등장한다. 그것은 분당과 대치동 사이에 영원히 넘을 수 없는 벽을 쳤다는것을 의미한다. 

미처 강남으로 넘어가지 못한 분당의 똘똘이들은 다시 분당에 남았다. 대치동 전세를 들어가려면 아주아주 큰 마음을 먹어야한다. 과연 부촌의 교육을 내가 따라갈 수 있을것인가? 신축안에 구축 전세로 부자아이들 사이에서 내 아이의 자존감은 유지가 될까? 그렇게 분당의 똘똘이들은 분당에 남았고 분당은 경기도 최고 학군지가 되었다. 대치동에 들어갈 수 없는 지방의 똘똘이들이 취업 후 아이를 낳으면 분당으로 간다. 

반면에 일산은 목동으로 넘어간다. 목동은 신축이 없기때문에 어느정도 수준이 균등하다. 전세가도 저렴하기때문에 부담없이 중,고등교육에 맞춰 목동으로 넘어간다. 그렇게 똘똘이들을 빼앗겼고 지금도 계속 빼앗기고있다. 그렇게 수요는 점점 사라져갔다. 

일산의 학군 수준을 본다면 주엽>마두> 그리고 아이러니하게도 지금은 시세가 가장 저렴한 식사,풍동,덕이지구의 학교들이 높다.
노무현시절 고소득자가 고분양가의 중대형평형에 낚여 모였기 때문이다. 

때문에 일부 중대형단지의 좋은 유전자는 계속 남아있으며 일정 수준의 학군은 유지중이다. 학원가도 성업중이다.

과연 일산의 미래는?

운정, 덕양, 김포에 없는것은? 바로 잘 갖춰진 인프라와 학군
운정지구에 임장가보면 생각보다 구미 사투리가 많이 들린다. 
구미에서 이주한 lg직원들이다. 자녀 학령기가 되면 주엽, 마두동으로의 이주를 고민한다.

목동은 재건축되면 대치급으로 날아갈 것이다. 대치동과 분당처럼 일산과 목동사이에 접근할 수 없는 바리케이트가 생기는 것이다.
목동의 폭등과 함께 일산의 똘똘이들은 일산에 머물기 시작한다.
서쪽에서 근무하는 흙동수저 지방출신 똘똘이 월급쟁이는 학군지 선택지가 별로 없다.

마곡인접 은금수저들은 자녀학령기가 되면 목동으로 모일것이다. 그렇다면 흙동수저들의 선택지는? 평촌,일산

나는 일산 재건축이 분당보다도 빠를것이라 본다. 일산의 신축수요는 폭발적이다.
분당과 일산은 분담금이 무조건 발생한다. 흙동수저 월급쟁이들이 분당은 영끌대출을 받아 들어간다. 일산은 조금의 대출로 들어갈 수 있고 현금여력이 쌓이기 시작한다.

철도호재가 실현될수록 직주근접 테마는 희석될 것이다. 곳곳에 테크노벨리가 생겨난다. 학군만 남는다. 일산은 다시 분당과 라이벌 관계가 될 것이다. 

일산은 교통불모지 덕이 식사와 함께 무너졌다. 분당의 시한폭탄은 대장동이다.

지금 테마인 강남접근성? 강남에 뭐가 있길래? 코엑스? 가로수길? 서래마을? 꼭 가보고싶은 명소가 뭐가있을까? 문재앙시대의 프레임짜맞추는 테마에 불과하다.

투자포인트: 여력이 있다면 늦기전에 목동 등기쳐라, 일산은 3년후 주변 공급이 끝날 시점 구축 곡소리가 들릴때 소액으로 주울것들이 넘쳐날것이다.

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