최근 며칠간 부동산 시장에 대해서 많은 고민을 했다.


부동산 가격이 잠시 주춤하지만 계속 급등을 할 것인지
부동산 가격이 오르지도 내리지도 않고 정체할 것인지
부동산 가격이 조금씩 계속 오를 것인지
내릴지 폭락할지를 말이다.



결국 경제원리에 입각하여 많은 조건들을 대입하여 시나리오를 짜보다보니
어느 정도 합리적인 결론에 도달하였기에 글을 쓴다.


향후 부동산 시장은
1 : 서울권은 하락.
2 : 지방 광역시 같은 큰 도시들은 소폭의 꾸준한 상승세.
3 : 지방 소도시들은 하락
이라고 본다.


우선 미국의 호황도 오래 가지는 못한다. 경제 주기가 짧아진 근대에서
오랫동안 호황이 지속되는건 상당히 힘든 일이기에 근거가 있든 없든 호황이 오래 가지 못한다고 생각하는 건 합리적이다.

그로 인해 금리가 내려가고 한국도 부채 문제로 금리가 내려가 결국에는 예금금리는 1%후반까지 내려간다.
물론 성장도 정체된다. 정부는 일본처럼 재정적자를 통해 재정정책으로 경기를 부양하려 들겠지만 실패로 돌아간다.
일본처럼 정부 국채를 받아줄 자본풀이 없는 한국에서는 이는 고대로 인플레이션의 압박으로 작용하여
성장은 정체 물가도 정체인 일본과는 다르게 
성장은 정체 물가는 찔끔찔끔 오르는 상황 연출될 것으로 보임.



우선 부동산이라는 물건은 인플레이션 햇지 상품이다.
물가가 오르면 같이 따라 올라가는 것으로서
1억 짜리 집이 물가가 2배 올랐다고 해서 절반의 부담으로 집을 살 수 있는게 아니라 2억이나 그에 합당하게 오르는 상품이다.

여기서 부동산 가격이 찔끔 찔끔 오를 것이라고 보았다.




두번째로는 금리다. 부동산 투자하여 수익률이 2%면 쓰레기고 4%는 되어야지 그나마 예금금리보다는 약간 높아서
투자가치가 있는데 예금금리가 1~2%가 되어 버리면...?

기존 2% 수익률 부동산은 쓰레기를 벗어난다.

1억 예금해서 3% 이자로 300버는 거나
1억 부동산 사서 3% 이자로 300 버는 거나 같다고 봤을 시

1억 예금해서 2% 200만원 이자를 준다면
1억 부동산은 임대료가 낮아지지 않아 300 계속 번다고 가정 시
1.5억 예금의 가치가 되는 것이므로 가치가 상승한다.


물론 금리가 낮아지는 건 경제 상황이 좋지 않기 때문이기에 300을 다 받을 순 없어도 250정도만 받아도
1.25억이다.




세번째로는 정부가 강력한 주택연금 정책이다.
주택연금 신청자가 많아지면 질수록 시장에 나오는 매물이 줄어든다.
주택연금 받다가 해지를 할 수는 있지만 
10년간 주택연금으로 총 1억을 받았다고 치면 해지시 1.2억 정도를 토해내야 하고 3년간은 재가입이 안되기에
부동산이 폭등하지 않는 이상 시장에 대량으로 매물로 나올 가능성은 낮다.




이러한 가정은 지방 광역시 정도에서 적용될 것으로 보이며
서울은 너무 높아진 가격으로 조정폭이 상당할 것이기에 제외 시켰으며
지방 소도시는 인구의 유출로 인한 공실 때문에 마찬가지로 적용되지 않을 듯 보인다.



모두가 한 곳을 바라보고 있을 때
모두가 원하는 결과가 나올 가능성은 이상하리만큼 빗나간다.
모두가 부동산 폭락이나 상승이 없다고 생각하지만 고평가 되지 않은 지역에서는
꾸준히 그리고 조금씩 상승하는 광경을 목격하게 될 것이라고 본다.

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