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너도나도 당장 들어가서 의식주 해결 할 주택에 매몰되서 그렇지


그 주택 주변 상가사무실은 장기대출도 안되고 이자율도 더 높은 상태 그대로 쳐 맞고 국가 주도적인 부채탕감 정책에서 아예 빠져있어서


상가 사무실 매물이 주택만큼 적체되어 있음


아마 서울 한 '동' 규모 기준으로 매물 100개 이상 단위로 누적되어 있을거임


분할 분양 상가 같은건 9할 이상 분양 자체가 안되고 있고


세율, 물가, 구인배율 씹창나니까 가처분 소득 급감하니 상업 전체 매출이 곤두박질치고


상업 전체 매출이 곤두박질 치니 당연히 상가, 사무실 수요가 곤두박질치고


지금까지 거품처럼 껴 있던 상가, 사무실 임대소득이 곤두박질치고


상가, 사무실은 임대료로 매매가를 책정하니 아무도 23년도 가격에 안 살라는거지


대부비율은 60~70%에 고금리까지 쳐 맞고 있으니


상황이 대충 이해가 가냐?



한국 정부 지금 주택만 지키면 부동산 시장 지켜낸다고 뭔가 착각에 빠져 있는 것 같은데


올 3월 부터 다시 금리 인상 랠리 시작되면 상가, 사무실이 먼저 무너지고 이 쪽 디폴트 나면 나라에서 지키느라고 바쁜 주택 쪽으로 디폴트 나는거임




이게 뭐 최초 사례도 아니고


일본의 경우도 상가, 사무실 쪽 먼저 디폴트나고 이후 주택이 무너졌음


삼성이 재빠르게 강남 사옥 매각한건 다 이유가 있는거지


- 한국의 부동산이 끝난 이유. EU



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워낙 유쥬택자들이 많고 그들이 현실부정을 하기에 실감은 안나겠지만 지금은 닥치고 2차하락 지점임.


한국의 부동산 시장은 앞으로 장기 침체만 남음.


이에 대한 합리적 논박은 못한체 '설마 그러겠어?'라는 막연한 현실부정만 남아있는게 지금의 상황임.





최근 경제에 경자도 모르는 영끌이들은 다음과 같은 무식한 논리로 20~21년 고점 설거지를 해버렸음.


'부동산 불패', '임금상승 속도보다 자산가격 상승속도가 더 빠르다', '부동산 폭락론자는 10~20년 전에도 있었으나 항상 우상향이었다.'


정말 과장하나 안하고 비트코인 1억 10억 간다 굳게 믿고 '존버는 승리한다'며 존버를 하다가 계좌 씹창난 코인충과 조금도 다를바가 없음.


저 병신같은 소리가 왜 더 이상 유효하지 않은지 이야기 해보겠음.





과거 부동산은 왜 우상향했고 불패였는지는 다음과 같은 이유때문임


인구 분포표를 보면 1980년대부터 사회에 진출하는 인구가 폭발적으로 증가하는걸 알 수 있음.


사회에 진출해 결혼하고 가정을 꾸리는 인구가 기하급수적으로 증가함으로서 주택수요가 폭발적으로 증가하기 시작했음.


이러한 수요 폭발은 인구가 가장 많은 60~80년대 생이 사회에 진출하는 30여년간 지속됨.


주택수요가 폭발하는 만큼 주택 가격은 가파르게 상승할 수 밖에 없었음.





뿐만 아니라 한국은 1980년을 시작으로 한강의 기적이라 불릴만큼 폭발적인 경제성장을 하게 됨.


즉, 하루가 멀다하고 빌딩이 전국 곳곳에 들어서던 개발붐이 일어남.


당장 주변에 마트 하나만 들어서도 집값이 들썩이는데 전국의 도시들이 동시다발적으로 미친듯이 개발되기 시작 함.


당연히 부동산의 본질적 가치는 떡상 할 수 밖에 없었음.





문제는 도시개발 붐으로 전국토가 개발이 되고 주택수요 인구가 늘어도 수요층의 구매력이 따라주지 못하면 실수요층은 많지 않음.


하지만, 한국의 경제성장으로 인해 한국인의 구매력 또한 폭발적으로 증가하게 됨.


그래서 도시개발 + 수요 폭발 + 수요층의 구매력 강화 라는 3박자가 맞아떨어지게 됨.


이것이 1980년 이후로 지속된 부동산 대세 상승기의 본질임.


간간히 IMF나 서브프라임 모기지사태등의 경제 이슈들이 있었으나 그럼에도 부동산이 우상향 할 수 있었던 이유도 이것 때문임.


경제위기로 일시적 출렁임이 있을 수 있으나 한국의 경제는 계속 성장했고, 국민들의 소득수준은 높아졌으며, 여전히 수요층은 끊임없이 늘었으니까.


이러한 이유로 한국의 부동산은 때려죽여도 우상향일 수 밖에 없었음.


이건 부동산 찬양론차들이 스마트해서가 아니라 운좋게도 그런 시대를 살았을 뿐임.





하지만 여기서 문제가 생김.


각종 경제위기와 여러가지 이슈에도 부동산은 결국 우상향했음.


이것은 사람들로 하여금 '부동산 불패' 라는 근거 없는 신념을 심어주는 계기가 됨.


이러한 심리는 곧 투기수요의 폭증으로 이어지게 됨.


앞서 말했듯, 한국에서 가장 인구가 많은 60~80년대 생이 끊임없이 사회로 쏟아져 주택수요가 늘어나는것도 문제인데 투기수요까지 폭증하게 됨.


그 결과 수요폭증으로 부동산 버블이 급속도로 생성되기 시작 함.


경제를 공부한 사람들을 알겠지만 경제는 이런 연속성과 가속성을 갖고 있음.


버블이 형성되어 부동산 가격이 상승압력을 받으면 투기심리가 더욱 더 자극되어 더 많은 투기수요를 불러오게 됨.


이것은 다시 가격상승으로 이어져 투자심리를 더욱 더 자극하는 악순환으로 이어지게 되는 것임.


이러한 요인들을 제어하여 집값을 통제하는게 바로 정부 정책임.


문제는 정부 정책이 잘못되면 부동산 안정화가 아닌 부동산 폭등으로 이어질 수 있음.





어쨌든 위의 내용이 거시적 관점에서 한국 부동산 대세 상승의 본질임.


아무 이유 없이 부동산은 닥치고 우상향했던게 아님.


다시 한 번 말하지만 과거 한국 부동산시장이 닥치고 우상햐이 이었던 이유는 다음과 같음.


한국의 폭발적 경제성장 + 베이비부머 세대의 사회진출로 인한 수요 폭증 + 수요층의 경제력 강화 + 대세 상승으로 인한 투기수요 폭증.


절망적인건 한국의 대세상승기를 이끌었던 과거와 정확히 상반되는 상황에 직면했다는 것임.





다들 산업국가 한국이 신성장동력원 확보에 어려움을 겪고 있다는거 다들 알거라 봄.


부정적인 한국 경제 상황에 대해서 이야기를 하자면 끝이 없으니 생략하지만 앞으로 한국은 과거 한강의 기정이라 불릴만큼의 폭발적 경제성장은 기대 할 수 없음.


그러니 과거와 같이 폭발적 개발을 기대하기는 힘든 상황임.


또한, 경기 침체는 수요층의 경제력 약화로 이어짐. 


문제는 이것이 향후 고령화 시대와 맞물려 더욱 심화되면 심화되었지 결코 호전될 여지가 없는 확정적 미래라는 것.


게다가 다들 잘 알겠지만 한국은 심각한 저출산 문제에 직면했음.


인구 분포표를 보면 알겠지만 딱 10년만 지나면 저출산 쇼크가 부동산 시장을 강타하는 것 또한 확정적 미래임.


반면 10년이 지나면 지금 주택을 가장 많이 보유하고 있는 중장년층이 노년층으로 접어들게 됨.


노년층이 되면 서서히 재산을 처분하는 시기가 됨.


한마디로 부동산 공급의 증가를 의미 함.


뿐만 아니라 지금 수도권 인근 3기 신도시 등 엄청난 물량이 공급될 예정임.





여기까지 내용을 정리하자면,


다주택 자의 재산처분시기와 신도시 개발로 인한 엄청난 공급이 확실시 되어 있음.


반면 저출산 여파로 실거주 수요는 급격히 감소함.


쉽게 말해 과거와는 반대로 수요공급 불균형이 반대로 일어난다는 말.


과잉공급에 수요 감소는 반드시 가격 하락으로 귀결 됨.





여기서 더욱 절망적인건 한번 버블이 붕괴되면 그 바닥은 너네가 상상하는 그 이하일 수 있다는 뜻임.


앞서 말했듯 수요는 투기수요+실거주 수요로 구분됨.


그리고 과거 부동산 투기 광풍의 결정적 요인은 부동산 불패라는 믿음에서 나오는 투기수요의 폭증이었음.


하지만 투기수요는 어디까지나 '더 오를 것'이라는 기대심리에 기인한 수요임.


즉, '더 이상 오를 것'이라는 기대심리가 사라지는 순간 신기루처럼 사라지는 수요임.


투기수요가 빠지게 되면 결국 유효 실거주 수요가 받아 줄 수 있는 가격까지 버블이 쭉 빠지게 됨.


당연한거 아님? 더 오를것이란 기대심리가 없는데 누가 비싼 집을 사겠음? 


문제는 앞서 말했듯 젊은층의 경제 펀더맨털은 너무 약함.


심지어 결혼에 대한 인식변화로 혼인률까지 급감중임.


이런 젊은층이 받아 줄 수 있는 집값은 얼마일지 상상이나 해봤음?





일부는 이런 생각을 할거임.


부동산은 필수재이기 때문에 하방경직성이 강하다고.


아직도 이런말 하면 내 말을 전혀 이해하지 못한 새끼임.


그놈에 하방경직성은 어디까지나 시장이 적정가라 생각하는 가격에서 형성되게 됨.


하지만 부동산 대세 하락기로 접어들게 그놈에 하방경직성이 너님들 상상하는 그 이하의 가격대에서 형성된다는 뜻임.


앞서 말했듯 투자시장은 방향성을 갖고 있음.


더 오를 거라는 기대심리 -> 투자수요 증가 -> 가격 상승 -> 투자심리 자극 -> 투자수요 증가 -> 가격 상승


이렇게 가속이 붙음.


하지만 반대의 방향도 존재함.


더 오를거란 기대심리 소멸 -> 투기수요 소멸 -> 가격하락 -> 매수심리 위축 -> 수요 감소 -> 가격하락 -> 매수심리 위축 -> 수요감소 -> 가격하락





그런데 이러한 악순환의 바닥이 너네가 생각하는 그 이하에서 형성된다는 말임.


가량 20억하던 서울 국평 아파트가 8억이 됐다.


너네 살거냐? 지금 생각에선 20~30년 대출받아 영끌해서 사겠지?


그런데 만약 8억짜리가 앞으로도 계속 하락 할거라 생각한다면?


한국 경기침체, 인구 감소로 공실이 썩어나기 시작하면 8억짜리가 20~30년 뒤에도 8억의 가치가 보존 될거라 생각함?


20~30년 뒤에 지금의 8억가치도 안될거라면 뭐하러 장기간 은행에 이자갚으며 집살거임?


당장 내일 일도 모르는데 20~30년뒤 어찌 될지 알고 장기 대출해서 집을 삼? 미친거임?


즉, 20~30년 장기대출을 한다는 자체가 인지하지 못했겠지만 이미 투자심리가 반영이 된 결과물이라는 말.


따라서 부동산이 침체기로 접어들고 시장에 대한 불신이 생기게 되면 애시당초 20~30년 장기대출로 집사는 새끼들 자체가 없어지므로 8억도 여전히 비싼게 된다.


즉, 부동산 대세 하락기로 접어들어 부동산에 대한 기대심리가 완전히 사라지게 되면 너네가 상상하는 그 이하로 집값은 처박을 수 밖에 없다.


더 오르지도 않을 집을 산다고 20~30년 장기 대출하는 미친놈은 거의 없어진다고 보면 된다.






현실부정하는 영끌이들은 밑도 끝도 없이 무적의 현금부자론을 들먹이며 그들이 매물을 받아줄거라 착각하는데 그렇지 않음.


그들은 이른바 스마트 머리라 해서 누구보다 투자와 경제를 잘 아는 머니임.


이들이 자산 가격 형성의 원리도 이해하지 못한채 막연하게 좀 떨어졌다 싶으니 주워답아 줄거라 생각하는건 행복회로에 지나지 않음.


더 오를것이라는 기대심리가 사라진 상황에서 아무런 이유도 없이 주워담는 병신짓은 안함.


앞서 말했듯 막연하게 좀 떨어졌으니 바닥인줄 알고 들어가는 병신짓은 20~21년 고점에서 상투 잡은 개미새끼들이나 하는 생각임.






이미 집을 보유하고 있다면 절대로 내 말을 믿고 싶지 않을 것임.


당연히 현실부정을 하고 싶을 것이며 설령 내 말에 공감한다 하더라도 뭐 할 수 있는게 없을거임.


하지만 그래도 스스로의 우둔함에 반성은 하는게 맞다고 봄.


한국인의 소득수준의 한계라는게 명확히 존재함.


따라서 가격이 높아질수록 유효매수세 역시 급격히 줄어드는데 20억 30억이 뉘집 개새끼 이름도 아니고 그 가격이 방어는 물론 더 오를거라 생각했다는거 자체가 병신 인증임.


무슨 20억 30억이 뉘집 개새끼 이름도 아니고 서울에 그 많고 많은 성냥값 아파트가 죄다 20억이 넘어가고 그 가격이 유지될거라 생각했다는거 자체가 난 아직도 이해가 안감.





1줄 요약


즐딸






















출처: 부동산 갤러리 [원본 보기]