2025. 6.27 부동산 정책의 대응 전략

<서울 내곽 입성의 마지막 실거주 or 투자처>

3급지 [동서서-동대문구, 서대문구, 강서구] 시리즈 1 - 동대문구편



이제 [동서서] 3급지에 집중할 때다. 동대문구는 제2의 성동구가 된다.

동대문구는 다음과 같은 조건과 환경으로 3급지 대장을 넘어 2.5급지까지 올라갈 거다.





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1) <왕십리역>와 동일 기능인 <청량리역>의 존재

  ★ 1호선 + 경의중앙선 + 수인분당선 + 경춘선 + 강릉선 + GTX-B + GTX-C + 면목선 + 강북횡단선


   -> 성동구가 상급지가 될 수 있었던 조건 중 하나인, <압도적인 지하철 인프라>를 동대문구도 보유. 

       앞으로 [동서서] 3급지 라인에서 대장이 될 수밖에 없는 객관적이고 합리적인 근거.




2) 성동구와 동일하게 동대문구 전 지역의 균질적 발전


  ① <수자인 그라시엘, 롯데캐슬SKY, 힐스테이트더퍼스트>의 상징적 아파트의 등장.


   -> 성동구가 상급지가 될 수 있었던 조건 중 하나인 <트리마제, 아크로, 갤포레>와 같은 상징적 아파트가 

       동대문구에도 출현(상급지로 가는 절대 조건)  



  ② 청량리동 재건축 + 제기동 재개발 + 전농동 뉴타운 + 이문동 뉴타운 + 휘경동 뉴타운 + 답십리동 재개발 +

      장안동 재개발 + 용두동, 신설동 균질화 + 회기동 대학가


   -> 서울에서 행정동 전체가 재개발, 재건축으로 발전 중인 곳은 동대문구가 유일함.

   -> 성동구가 상왕십리, 왕십리, 옥수동,  성수동 빈민촌 밀고, 구 전체를 아파트 촌 + 상업지구로 만든 성장 공식과 동일






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3) 성동구의 리버뷰 +서울숲 성공 방식을 따라하는 중랑천 + 배봉산 고급화


  성동구는 [한강+청계천+중랑천]서울 3대 리버뷰 + 서울숲 보유.

  동대문구 역시 [청계천+중랑천]서울 2대 리버뷰 + 배봉산 보유.


   -> 성동구가 상급지가 될 수 있었던 전략 중 하나인, 리버뷰 +서울숲 고급화를 동대문구가 그대로 따라하는 중.

       특히 한강 다음으로 큰 중랑천 리버뷰 라인 고급화에 올인 중.





4) 인접 지역구 발전으로 인한 동대문구 민도 상승 


       동대문구의 동,서,북 블랙홀 지역 제거 완료


   ->  성북-중랑구와 맞닿은 '이문-석관' 경계선에 '래미안 아트리치'의 등장으로 동대문구의 북쪽 블랙홀 제거.

        중랑구, 광진구와 맞닿은 동쪽 경계는 중랑구의 중랑천 자체 고급화 중. + 군자동 재개발

        종로구와 맞닿은 서쪽 경계선인 동묘는 상업지구로 발전.

        성북구와 맞닿은 서북쪽 경계선은 경동시장-한방특구 재정비, 홍릉 바이오 허브 건설로 동대문구가 자체적으로 철벽 형성.





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구 전체로 뻗어있는 지하철 인프라 환경이 성동구와 동대문구가 비슷.

버스노선은 청량리역 환승센터를 보유한 동대문구가 우위


성동구는 2호선 + 3호선 + 5호선 + 경의중앙선 + 수인분당선 + 동북선 + GTX-C 노선들을 보유하고 있음.

왕십리를 필두로 한 지하철 인프라 형성이 성동구를 2급지로 만드는 데 견인했음.



동대문구는 1호선 + 2호선 + 5호선 + 6호선 + 경의중앙선 + 수인분당선 + 면목선 + 동북선 + 강북횡단선 + 우이신설선 + 경춘선 + 강릉선 + GTX-B + GTX-C 노선들을 보유하고 있으며, 노선 개수만으로 대한민국 전체 1위이며 여기에 청량리역 버스환승센터까지 보유하고 있으니, 교통 끝판왕 지역구임.

3급지 [동서서] 대장을 넘어, 2.5급지까지 노려볼 만한 합리적 근거임.




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성동구는 아파트촌 형성이 구 전체의 80% 달성, 

동대문구는 구 전체 재건축+재개발에 따라 아파트촌 형성이 85%에 도달 예정.


성동구는 성수동, 송정동, 사근동 대학가를 제외하면 실상 모든 행정동이 아파트촌으로 구성되어 있음.

때문에 구 전체의 균질성이 높고, 살기 좋은 2급지 동네가 되었음.

앞으로 보라색 부분을 밀고 아파트 지으면 성동구는 마포구 제치고 2급지 대장이 됨.



동대문구는 구 전체의 균질성 향상을 위해, 모든 행정동이 재개발 중.

전농동, 답십리동, 용두동, 휘경동은 이미 아파트촌이 형성되어 있음 . 

중랑천 라인에 인접한 구축들은 광진구 광장동처럼 깔끔하고 차분함.

때문에 하늘색 지역은 교육열도 높고, 학교 밀집지역 + 학원가가 형성됨





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성동구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 노원구 등 중랑천에 인접한 모든 지역구가 중랑천 고급화 + 아파트 건축에 ALL-IN 중.

[성동구-송정동], [동대문구-장안동, 휘경동, 이문동], [중랑구-사가정], [성북구-장위동, 석계역], [노원구-월계역, 광운대역] 



성동구는 축복받은 땅임. 한강뷰를 가지고 있으면서도, 지역구 내부에 청계천과 중랑천이 흐르고 있음. 

동시에 거대한 근린공원인 '서울숲'까지 보유하고 있음. 서울숲+리버뷰를 동시에 누릴 수 있는 위치에

[트리마제, 아크로, 갤포레]가 들어온 것임.



동대문구는 한강이 없지만, 동쪽 경계선 전체가 중랑 리버뷰임.

청계 리버뷰가 가능한 곳은 이미 전부 아파트가 지어져 있음.

동대문구는 서울숲 + 한강뷰 고급화에 영감을 얻어 중랑천 리버뷰 + 배봉산 근린공원 고급화 정책에 올인 중.





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성동구가 지역구 외곽 라인을 다듬고 상급지의 조건을 완성한 것처럼, 

동대문구도 이웃 지역구와 인접한 외곽 라인 정비 중.


성동구에 인접한 지역구로는 용산구, 중구, 동대문구, 광진구가 있음.

용산구는 1급지, 중구는2.5급지, 동대문구는 3급지, 광진구는 2급지임.

즉, 성동구는 중상급지로 둘러쌓인 형태이고, 교양없고 수준 이하인 사람들이 성동구로 유입될 가능성이 현저하게 낮음. 때문에 성동구 민도는 일정 수준이상 유지가 됨.



종로구에 인접한 신설동 쪽은 상업지구로 노선을 정했음.

성북구 쪽은 경동시장 정비, 홍릉 바이오 허브 개발, 이문 뉴타운 개발, 장위동 개발.

광진구 쪽은 군자동 개발, 중랑구 쪽은 사가정 개발로 인접 지역들이 함께 성장중.

동대문구의 블랙홀 지역이 제거되면서, 동대문구 전체 민도가 상승할 예정.



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2025. 6.27 부동산 정책으로 대출 규제 6억 제한..


이제 6억으로 갈 수 있는 최대치인 3급지[동서서]에 실거주 할 때임.


특히 동대문구는 천지개벽 중이며, 2.5급지가 될 모든 조건과 환경이 갖추어졌음.


앞으로 몇 년 후엔 제2의 성동구로 되어 있을 거임. 그때 깨달았을 땐 이미 늦은 거임.



[동대문구 투자 목적]

(청량리동), (제기동), (면목선, 동북선 역세권 예정지)에 투자하면 실패 없을 예정.


[동대문구 실거주 목적]

장안1동, 장안2동, 휘경1동, 휘경2동의 [중랑천 라인에 인접한 아파트촌]이 가장 균질하고 동네가 깨끗.




P.S 동대문구에 등기쳐서 살기만 해도 성공한 인생이다.


모자란 놈들 기준으로 말해주자면, 반에서 6등~8등 하는 수준이다. 10등 안에는 들어간다. 


니들이 개무시하는 노도강, 금관구도 반에서 9등~11등 라인이다.


반에서 1~2등 - 1급지 

반에서 3~5등 - 2급지

반에서 6~8등 - 3급지