한국 부동산 지금 상황을 보면 답 나옵니다. 외국인들이 제일 먼저 빠져나가는 이유가 괜히 있는 게 아니죠. 이미 빚이랑 자산 가격이 세계 최상단이라서 더 끌고 갈 힘이 없습니다.

가계부채부터 보세요. 미국 서브프라임 직전에도 가처분소득 대비 140% 수준이었는데 위기 이후에는 부채 줄이면서 안정화됐습니다. 스페인도 150%까지 갔다가 버블 터지고 내려왔죠. 근데 한국은 지금 180%를 넘어서 OECD 최상위입니다. 미국, 스페인 망가졌던 구간보다 훨씬 더 심각한 수준이라는 거죠.



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토지자산도 마찬가지입니다. 일본이 버블 절정일 때 GDP 대비 350%였는데 한국은 지금 500% 가까이 올라와 있습니다. 다른 선진국들은 100~200% 사이에서 관리되고 있는데 한국만 압도적 1위예요. 일본이 무너졌던 수치를 훨씬 초과했다는 얘기입니다.


문제는 기축통화국도 아닌 나라가 이 구조를 버틴다는 게 불가능하다는 겁니다. 미국은 위기 후 가계부채를 줄였고, 일본은 자산가치를 줄였는데 한국은 둘 다 끝까지 끌어올린 상태입니다. 빚도 세계 1위, 토지자산도 세계 1위. 이런 나라가 흔들리지 않는다는 게 더 이상한 거죠.


떡방 아재들이 늘어놓는 논리도 다 구멍투성이입니다. 공급 부족이라고 떠드는데 그 공급 받아줄 사람이 현금 10억, 20억, 심지어 60억씩 들고 있어야 한다는 계산은 애초에 무시합니다. 한국인 돈 많다면서도 대출 풀어달라는 말부터 앞뒤가 안 맞고, 토지거래허가구역은 의미 없다더니 막상 풀리면 호재라고 하고, 금리 오르면 집값 오른다고 우겼지만 22년에는 금리 오르자 바로 폭락했죠. 다 자기 입맛대로 말 바꾸는 거에 불과합니다.


앞으로 남은 그림은 뻔합니다. 외국인들이 먼저 탈출할 거고, 영끌러들은 집값이 안 오르는데 이자만 매달 수백씩 태우면서 실질적으로 마이너스만 쌓입니다. 성장률은 떨어지고, 제조업 경쟁력은 보호무역에 막혀 약해지고, 정책 방향은 복지 확대와 보유세 인상 쪽으로 갈 수밖에 없으니 부동산의 순수익률은 구조적으로 줄어듭니다.


결론은 단순합니다. 지금은 폭등 직전이 아니라 폭락 직전입니다. 데이터가 이미 다 보여주고 있습니다. 니가 지금 신고가에 매수한다면 그건 그냥 역사적 고점 인증샷 남기는 거예요.