일본은 최근 엔저로 중국애들이 집사면서 좀올랐는데

4년간 20%정도오름(도쿄 중심지만)


개인 현금보유양/보유율 다 높은 일본이지만

부동산 투기하는사람은 이제 거의없음


예전에 잠깐

론받아서 집사서 월세받는 테크가 잠깐 주목받긴했는데


그것도 세입자 2~3달만 들어와도

풀대출로 집산애들이 못버티면서

급매매물만 몇개 만들고 끝남



가장 핵심은 아마 단타 (비 거주용으로 구매후 판매, 5년미만거주후 판매)

거래에 대한 세금이 엄청쎄서 그렇다고봄


암튼 일본에서 우리가 배울수있는건


1.세금,특히 양도세를 올리면 확실히 투기가 줄어든다


2.투기만 줄어들면, 낡은 건물의 경우 가격이 싸진다

(일본의 경우 중심가여도 30년이상 낡은 건물은 월세 쌈)


3.월세올려서 세금, 대출 충당하려는 시도는 이미 일본에서도 있었다

하지만 세입자 못구하고 많이들 손절


4.도시네임벨류 생각해도 도쿄랑 서울이랑 크게 차이없는 수준인데

그거 생각하면 아파트 가격은 확실히 거품이 맞다


또 갠적으로 생각하는 그 외 차이점은


1.일본은 목조건물이 많고, 지진때문에 재건축이 자주일어나고,

이때문에 낡은 건물들에 대한 가격이 떨어짐(자동차 처럼 감가삼각비가 주택에도 적용됨)

그리고 재건축이 계속 되기에 신축건물 공급은 일정하게 생김


2.일본은 주담대 이자가 매우쌈(2%내외)

이거 생각하면 양도세가 투기를 막고있는게 아닐까 생각함


추가로, 지금당장은 부동산=돈이 된다는 인식으로

다같이 달려들어서 돈이 되는사업인데

이게 코인같은거임

한두명빠져나가고 다같이 나와버리면

다시 부동산 투기열풍에 불지르는건 몇십년은 불가능할것


3.일본은 이미 버블때 트라우마가 거의 히로시마 핵폭탄이랑 비슷한 수준임

아직은 성실하게 일해서 돈벌자가 사회 통념인 상황


4.일본은 건설사가 분양해서 다팔아버리는 형태도있지만,

계속 집주인으로서 월세를 받아먹는 형태도 많음(도쿄등 대도시 한정)



5.부동산시장에 변동이없다보니 일본 찐부자들중에서

월세사는 사람들도 많음

집을 사는 순간 내 자산이 동결된다고 생각해서

월세살고 집살돈으로 다른 투자를 돌리는거


전용면적추오구치요다구시나가와미나토구시부야구메구로구
75㎡1.6 ~ 2.02.2 ~ 2.81.2 ~ 1.42.5 ~ 3.52.0 ~ 2.71.4 ~ 1.7
80㎡1.7 ~ 2.22.4 ~ 3.01.3 ~ 1.52.7 ~ 3.82.2 ~ 2.91.5 ~ 1.8
90㎡1.9 ~ 2.52.8 ~ 3.61.4 ~ 1.73.1 ~ 4.52.5 ~ 3.41.7 ~ 2.1
100㎡2.1 ~ 2.83.1 ~ 4.01.6 ~ 1.93.5 ~ 5.22.8 ~ 3.81.9 ~ 2.4
110㎡2.3 ~ 3.13.5 ~ 4.51.8 ~ 2.13.9 ~ 5.83.1 ~ 4.32.1 ~ 2.7
120㎡2.6 ~ 3.53.9 ~ 5.02.0 ~ 2.44.4 ~ 6.53.5 ~ 4.82.4 ~ 3.0
140㎡3.2 ~ 4.35.0 ~ 6.52.5 ~ 3.05.8 ~ 8.54.5 ~ 6.03.0 ~ 3.8



전용면적(㎡)평수
75㎡약 22.7평
80㎡약 24.2평
90㎡약 27.2평
100㎡약 30.3평
110㎡약 33.3평
120㎡약 36.3평
140㎡약 42.3평


보유세

실거래가연 보유세월 환산
5,000만약 32만엔2.6만
1억약 65만엔5.4만
2억약 130만엔10.8만
3억약 195만엔16만


양도세

투자형-실거주 5년미만


매입가매도가차익양도세
5천만6,500만1,500만약 300만
1억1.3억3,000만약 600만
2억2.6억6,000만약 1,200만
3억3.9억9,000만약 1,830만


실거주 5년이상

매입가차익과세 대상양도세
5천만1,500만00
1억3,000만00
2억6,000만3,000만약 600만
3억9,000만6,000만약 1,200만