지방에서 싸고 좋은 집 구하기

[가자모닥불파이..(between9829)]

## 개요

안녕, 룸 갤럼들아. 사람의 생존을 위해서는 의식주의 충족이 필요하다. 의식주에서 의류와 식량은 쉽게 해결 가능하니 제쳐두면, 남은건 주거 측면이다. 여기서는 주거 측면에 대해 다뤄보도록 하겠다. 그 중에서도 1억 내외에서 구할 수 있는 저렴하면서도 질 좋은 주택들에 대해 다뤄보겠다.

## 지역

다들 서울의 집값이 10억은 호가하고, 변두리 원룸도 월세가 기본 50만원에 관리비 포함하면 70~80만원은 육박하는 상황에서 서울은 투기를 해서 돈을 벌거라면 몰라도 살 곳으로는 영 아니라는 생각이 들었을거다. 그러면, 지방이나 외곽 지역은 어떨까? 결론 부터 말하자면, 서울 외곽이나 위성 도시들도 서울 뺨치도록 비싸서, 구축이라도 3~5억은 호가하고 월세도 서울만큼은 아니지만 상당히 비싼 편이다. 그러니, 만약 거주비를 크게 낮추면서 주거의 질은 크게 높이고자 한다면 서울 근처를 포함한 지역은 제외해야 한다. 그리고 지방 거점 도시들도 서울 만큼은 아니지만 그래도 신축이 5~7억은  호가하고, 구축이라도 2~5억은 부르기 때문에 역시 상당히 비싼 편이다. 진짜로 싸고 좋은 집을 구하려면 이런 도시 접근성은 일부 희생하면 살짝 먼곳으로 가야 한다. 아주 외딴 시골은 아니고, 지방 소도시에서 약간 변두리에 위치한 곳들이 나름 꽤 저렴하면서 한적하고 괜찮다. 

## 주택 유형

그러면, 어떤 주택을 골라야 할까? 각각의 주거 유형에 대해서 따져보도록 하자. 

### 전원 주택

다들 이런 전원주택에 대한 로망이 있을거다. 그러나, 이 주택 유형을 선택하기 앞서 짚고 넘어가야할 점들이 있다. 일단, 전원주택은 대개 산골짜기에 위치해서 버스도 안다니고 고립되어 있다. 대개 토지 비용을 줄이기 위해 저렴한 시골 동네를 고르는데, 이 때문에 위치가 상당히 외지다. 심지어 시골에서도 마을에서 상당히 떨어진 거리에 위치한 곳들도 상당하다. 그리고 이런 주택들은 건축주가 한푼도 손해를 보기 싫어해서, 최소 건축비 이상은 받을 생각으로 3억 이상의 비싼 가격으로 올려둔다. 구축으로 갈수록 저렴해지지만, 이런 집은 이미 상당히 내구도가 저하된 상태이기 때문에 좋은 선택은 아니라 보인다. 은행에서도 전원주택은 10년이 넘어가면 감가상각이 끝난걸로 치기 때문이다. 관리를 꾸준하게 계속하지 않으면 집의 내구도가 빠르게 저하되게 되기 때문이다. 

그러나, 개중에 1억 내외로 나온 지어진지 5~10년 내의 준신축 주택들도 드물게 보이고는 한다. 그러나, 조심하라. 이런 주택은 대개 목구조 주택이거나 경량철골조이기 때문이다. 목구조는 나무로 뼈대를 세우고 내장재를 바른 집이고, 경량철골조는 콘크리트 대신 얇은 철골로 집 뼈대 세운 집이다. 이 집은 공통적으로 합판 비슷한 걸로 벽체를 세우는데, 이게 가장 큰 문제다. 한국은 연교차가 극심한 나라다. 겨울에는 영하 10도까지 떨어지고 여름에는 영상 30~40도를 육박한다. 이런 상황에서 집의 축열 기능이 가장 필요한데, 이런 목구조나 경량철골은 벽체가 합판이라 냉방이나 난방장치를 끄면 금세 추워진다. 이들은 단열재를 잘 넣었다고 주장하지만 단열과 축열은 엄연히 다른 말이다. 난방 중에는 따뜻할지 몰라도, 끄면 그 즉시 빠르게 추워지기 시작한다. 그리고 목구조는 집을 잘못 관리하면 집 뼈대가 개미에게 파먹히거나 썩을수 있다는 문제가 있다. 물론, 제대로 관리하면 방부처리된 나무가 수 많은 방수재와 단열재로 덮혀 있으니 그럴 일은 없다. 그러나, 콘크리트 주택과 달리 한번 실수하면 그 문제가 심각하다는게 문제다.

이런 목구조나 경량철골은 싸고 저렴하고 공사기간이 짧다는 장점 때문에 많이 지어졌지만, 한국 기후 상 매우 부적합하고 리스크가 많은 주택 구조다. 만약 이 글을 읽는 갤럼이 집을 잘 관리할 자신이 있고 전문지식이 있다면 몰라도 그 외의 다른 사람들에게는 추천하지 않는다. 또한, 이런 목구조나 경량철골은 벽체가 얇다는 문제가 있다. 이 말은 외부 소음에 대한 차음 성능이 낮다는 의미다. 차음제가 고주파 대역인 외부의 웬만한 소음은 막아줄지 몰라도, 자동차가 도로를 지나며 내는 소음, 사람의 저음대역의 목소리 등은 못막는다. 그러니, 소음문제로 고생하고 싶지 않다면 집을 고를때 가능한 한적한 외곽에서 도로와 상당히 떨어진 곳을 골라야 한다. 

그리고 이런 전원주택은 기름난방을 하거나 LPG 난방을 하는 경우가 있다. 이런 경우 같은 면적을 난방하는데 도시가스에 비해 최소 2배 이상의 난방비가 들어간다. 그래서 시골로 귀농한 이들은 겨울에 실내에서도 옷을 두껍게 입고 실내 온도를 20도 정도로 낮춰서 생활하기도 한다. 제대로 전원생활을 하려면 도시생활에 비해 단순 주거비용으로도 배 이상의 많은 비용이 들어가고, 소음 등의 여러 스트레스에 시달릴 가능성이 있으니 자산가가 아닌 이상 비추천한다.

### 단독 주택

도시에 세워지는 단독주택이다. 근데 신축은 지방이라도 5억 이상은 하고, 20~30년된 주택은 내구성 등에 문제가 있다. 샤시가 옛날것이거나 실내에 전열교환기가 없거나 하는것들이 문제다. 그리고 협소주택이라고 한층 마다 평수가 5~10평 정도로 작으면서 2~3층인 경우도 있어서 거주가 불편하기도 하다. 만약 샤시가 옛날것이면 밖에서 담배냄새 등이 들어올수 있고, 전열교환기가 없다면 실내에 곰팡이가 쓰는걸 피하기 위해 주기적으로 환기를 해서 습도를 조절해줘야 하는데, 이때 담배 냄새나 외부 소음 등이 실내로 크게 유입될 가능성이 있다. 또, 저런 1억 내외의 주택은 콘크리트로 된 주택들 보다는 조적구조(벽돌로 집 기둥을 만든 집)이기 때문에 외관상 보기에도 안좋고, 외부소음에 대한 방음이나 단열 등이 미흡하다는 문제도 있다. 이런 주택은 대개 20~30년전 지어졌는데, 이때 쓰인 배관의 수명이 20~30년 정도라 대개 이 시점에서 크고 작은 누수 문제가 누적되는 상황이기도 하다. 배관 교체하고 샤시 교체하고 하려면 넉넉잡아 수천만원은 추가로 지출된다. 그리고 몇년에 한번씩 외벽과 옥상에 방수시공도 해줘야 한다. 그것도 수십만원씩 들어간다. 

단독 주택은 층간소음은 없어도 외부소음은 들린다. 물론, 벽을 두껍게 하고 샤시 새로 하고 차음재 잘 넣는 신축 주택은 괜찮지만 구축은 이런 점이 미흡하다는 걸 인지하고 있어야 한다.

이런 문제들 다 감수한다고 해도 가장 심각한 문제가 하나 남아있는데, 그건 집이 안팔린다는 거다. 보면 괜찮은 주택들도 3~4년 이상 매물로 나와서 안팔리는 상태가 지속되는게 부지기수다. 만약 자산가가 아니라면, 최대한 자산을 보존하는게 좋긴하다. 그런면에서 환금성이 좋지 않고, 팔더라도 상당히 깍아서 팔아야 하는 이런 단독주택들은 피하거나 혹은 이런 여러 추가 비용들에 대해 인지는 하고 있어야 한다.

그리고 한달 마다 네이버 부동산 등에 공고가 다시 올라오는데, 일부러 마치 새로 올라온것 마냥 위장을 하기 때문에 부동산 매매 공고가 새로 올라오더라도 속으면 안된다. 

### 빌라

빌라는 주택법 규제를 받지만 그 정도가 아파트에 비하면 낮아서 품질 측면에서 아파트 보다 뒤떨어지는게 사실이다. 빌라는 지방에서도 1억이면 24~32평의 큰 평수의 집을 구할 수 있다. 근데 빌라는 집 주인이 제각각이고, 각자 집주인인 경우가 있어서 층간소음이나 벽간소음에 대해 항의하기가 어려운 문제가 있다. 어떻게 쫒아낼건가? 일본은 소유주라 할지라도 공동주택 규약에 어긋나면 강제퇴거가 가능하지만 한국은 그런 법이 없다. 물론, 본인도 빌라에 살아봤지만 막 그렇게 걱정하고 우려할 수준은 아니다. 소음이 좀 들리긴 하지만 심하진 않다.  영유아를 키우는 이웃이 있으면 극심한 발망치와 소음을 유발하는 케이스가 많지만, 요즘 어린애들 키우는 가구는 신축 아파트에 대출 받아서 가기 때문에 빌라는 이런 문제에서 보다 괜찮은 편이라 할 수 있다. 

그래서, 빌라는 살만하다. 문제는 가격이다. 빌라는 계속해서 옆에 신축 빌라가 들어서기 때문에 시간이 지날수록 가격이 뚝뚝 떨어진다. 또, 빌라는 관리실이 없고 집주인이 제각각이기 때문에 건물 보수에 대해 상당히 소극적인 경우가 많다. 예를 들어 옥상 방수나 외벽방수 등의 관리건에 대해서 주민들이 동의를 하지 않는 경우가 많다. 그러면 집은 보수가 안되니 빠르게 낡기 시작하고 그게 다시 건물가치와 가격의 하락으로 이어지게 된다. 돈이 있는 사람들은 아파트로 가니, 빌라는 대개 가성비를 선호하는 이들이 자리잡게 되는 효과도 있다. 즉, 주민들 대부분이 현금흐름이 좋지 못하거나 지출을 꺼리는 분위기라는 것이다. 그러니, 만약 룸갤러라면 빌라로 가면 수십프로 이상 가격이 하락하여 손해를 볼 리스크를 인지하고 있어야 한다.

### 원룸

구미와 같은 과거 대규모 산업단지로 발달했지만 쇠퇴중인 지역은 많은 원룸이 존재한다. 그러나 사람이 없다. 사람은 없는데 원룸은 넘쳐나니 원룸 가격이 크게 폭락한 상태다. 예를 들어, 구미는 중문이 있고 실내 전용면적이 7~10평은 되는 1.5룸 정도 되는 원룸들이 관리비 포함해서 월세 10~15만원 선에서 올라온게 수두룩하다. 에어컨이나 가스레인지가 20년은 된 옛날것이란 단점이 있지만, 잘 고르면 10년 내의 준신형 에어컨이 달린 집들도 심심치 않게 발견된다. 

그러면 치안이나 이웃집의 벽간/층간 소음 등이 우려될 수는 있을지 모른다. 내가 알아본 바로는 그냥 대부분의 원룸촌과 비슷한 느낌이라 크게 신경쓰지 않아도 되는 수준으로 보인다. 원룸은 대개 다가구나 집주인이 따로 있기 때문에 이런 집주인을 통해 압박하면 이웃집의 소음 문제도 비교적 쉽게 해결이 가능할걸로 보인다. 본인도 원룸에 지냈을때, 집주인을 통해 소음을 유발하는 사람에게 항의하거나 아니면 퇴거시킨 경험이 있다. 그러면, 방도 넓고 깨끗하고 에어컨도 신형이고 월세도 싸고, 주변 환경도 괜찮고, 도시 인프라를 누릴수 있고, 여러 측면에서 상당한 장점이 있다 보여진다. 만약 룸갤러들이 자산은 복리로 충분히 늘어나는 속도를 늘리면서 주거 쾌적성도 함께 얻고 싶지만 구미 쪽 원룸을 알아보면 좋을듯 하다. 

다만, 원룸은 이웃주민이 자주 바뀌어서 소음유발자가 몇년 단위로 다시 등장할 수 있고, 집 리뷰 플랫폼에서 검색이 안되거나 리뷰가 적어서 실제로 들어가 살기 전까지는 어떤지 확실히 알기 어렵다는 단점도 있다. 

### 일반 아파트

이제 이런 여러 유형의 주택들을 지나 대망의 아파트에 도달했다. 앞서 언급한 여러 유형은 건물 유지보수나 추가비용, 건물 가격 폭락 등의 여러 리스크가 있다는걸 알게 되었을거다. 만약, 이런 문제를 피하면서 좀 더 넓고 쾌적한 주거환경을 원한다면 나는 아파트를 추천한다. 근데, 아파트라고 완벽하지는 않다. 아파트 역시 여러 폭탄과 리스크들이 숨어있기 때문이다. 

젊은 부부들은 아파트에 많이 산다. 살지는 않더라도 들어갈 계획이고, 아파트 거주를 상당히 선호한다. 그리고, 정부에서는 신혼부부 특별공급이나 대출지원  등으로 인해 아파트, 특히 신축 아파트에는 젊은 신혼부부들이 아파트에 입성하기 위한 문턱을 상당히 낮춰주고 있기 때문에 이런 젊은 부부들이 대거 몰리고 있는 상황이다. 문제는 아파트는 충격에 약하다는 것이다. 어린아이들은 뛰지 않도록 부모가 때리고 혼내면서 어떻게 교육을 하더라도 무게중심이 약하기 때문에 반드시 뒷발로 쿵! 쿵! 하면서 걸을수 밖에 없다. 층간소음 매트는 가벼운 컵이 떨어지는 정도의 소음은 막아주지만 질량 수십 kg 짜리 물체가 바닥을 강타하는 충격은 흡수하지 못한다. 따라서, 영유아가 있는 가구는 부모가 노력을 하던 아니던, 필연적으로 극심한 충격음이 수시로 발생하는 공간이 되게 된다. 

그리고 2000년대 이전 아파트는 아연도금된 배관과 같은 부식성이 높은 배관을 사용했는데, 문제는 이런 배관의 수명은 30~40년 정도라는 것이다. 그래서 최근 이런 30년된 구축 아파트들 사이에서 누수가 터져서 천장이 젖거나 바닥에 물이 떨어지는 말들이 많다. 가능한 2000년 중반 이후에 지어진 집을 추천한다. 이런 집은 좀 더 내구성이 좋은 배관을 사용해서 배관 수명이 50~80년은 되기 때문이다. 각 시기 별로 사용된 배관이 더  좋아지며 수명이 늘어났기에 가능한 그 이후의 아파트를 추천한다. 

2000년대 후반에 지어진 아파트들은 이전 보다 벽도 더 두꺼워지고 배관도 더 내구성이 좋은걸로 바뀌고 실내에 전열교환기와 같은 환기설비도 들어서서 상당히 주거의 쾌적성과 내구성이 좋아졌다. 그러나, 이런 집은 바닥을 자갈이 아닌 경량기포 콘크리트로 타설하기 시작했기 때문에 층간소음 방어 능력이 낮아진 측면도 있다. 그러니, 웬만한 소음은 막아주지만 영유아나 대형견을 기르는 가구가 바닥을 수시로 강타하는 충격음은 못막는다는걸 유념하고, 가능한 이런 영유아 가구가 없는 곳을 찾는걸 추천한다. 이런 영유아 가구를 피하려면, 맘카페와 네이버 카페 등에서 해당 아파트 단지 이름을 쳐보면 된다. 기저귀 나눔, XX맘들 이 집 어때요?, 초품아 이런 문구가 자주 등장하면 심각도가 올라가니 주의해야 한다. 

회사에서 기숙사나 숙소로 사용되는 경우도 있는데, 아파트 가격이 5~6천만원 수준이 아닌 이상 대개 회사에서 인근의 원룸 등을 빌려 숙소를 잡기 때문에 심각한 문제는 아니다. 다만, 주변에 아파트를 대체할 저렴한 원룸이나 빌라 단지가 보이지 않는다면 아파트로 숙소가 몰릴 리스크가 있으니 이 점 주의해야 한다. 숙소로 사용될 경우, 이들 거주자 자체가 일부러 소음을 일으키지는 않지만, 대신 3교대, 2교대로 회사에서 굴리기 때문에 밤이고 낮이고 소음이 끊이지를 않는다는 문제가 있다. 그리고 외국인들의 경우 복도에 침을 뱉거나 강한 향신료를 쓰는 요리를 해서 이웃 집에 피해를 입히는 경우들이 있다. 그러니 이런 점도 주의하길 바란다. 

여기까지는 주의사항이었고, 실제로 지방에 잘 찾아보면 10년 내의 준신축이면서 1억 초반의 신축 아파트들이 몇몇 있다. 다만, 도심지에서 좀 떨어져서 쿠팡 로켓배송은 되지만 로켓프레시는 안되거나 버스가 하루에 3~4대만 오거나 한시간에 한대 정도만 오는 등의 사소한 배송이나 교통 불편이 있는 정도다. 근데, 요즘 왠만한건 다 택배로 가능하고, 심지어 신선식품도 아이스박스로 택배 배달이 되니, 적응만 한다면 괜찮은 선택일 수 있다. 

이런 여러 거주자 리뷰는 집품, 호갱노노, 네이버 카페 등에서 얻을 수 있다. 호갱노노는 집주인들이 집값 띄우려고 거짓말을 하는 경우가 많아서 좀 걸러봐야 하고, 집품의 경우 좀 더 정직하지만 그래도 완전히 정직하지는 않다. 가장 정직한건 네이버 카페다. 아파트 단지에서 네이버 카페를 만드는 경우가 있는데, 가서 층간소음 매트, 영유아, 부녀회, 층간소음, 벽간소음 등에 대해 검색해보길 바란다. 

그리고 초기에는 아파트 조용했지만, 건설사에서 바닥 방음재를 스펀지로 깔기 때문에 한 10년쯤 되면 스펀지 다 꺼져서 층간소음이 심해지기도 한다. 그러니, 반드시 강력한 소음 유발원인 영유아 가구가 적고, 이들이 찾아오지 않을 외딴 곳의 아파트를 고르는걸 심각하게 고려해보라. 외딴 곳이라도 신혼부부는 신축 아파트로 몰리는 경향이 있으니, 거주자 리뷰를 샅샅이 뒤져 사소한 소음이나 초품아, 영유아, 숙소/기숙사 등에 대한 단서를 놓치지 않는걸 추천한다. 집품에서 아파트 괜찮다고 홍보하면서 네이버 카페에서는 습기와 야간소음으로 하루도 멀다하고 어떻게 대책이 없겠냐고 하소연하는 골프장 근처의 아파트 사례도 있다. 

아파트의 장점은 환금성이 좋고 방어가 잘된다는 점이다. 지방 아파트들은 가격은 오르지 않더라도 적어도 떨어지지는 않고, 떨어지더라도 500~1000만원 내외의 소폭으로 조정되는 패턴이다. 진짜 수천만원 이상 떨어지는 경우 초기 투기꾼들이 손 털고 나가는 3~5년차에 집중되고 이 이후에는 가격이 유지된다. 

### 주상복합 아파트

아파트, 특히 신축 아파트는 영유아를 키우는 가구들이 정말 많고, 그로 인해 극심한 층간소음이 발생한다고 했었다. 그러면, 이런 영유아 가구가 싫어하는 주택을 고르는 것으로 이들을 피할 수도 있을 것이다. 그런 주택으로 딱 어울리는데 주상복합 아파트다.

주상복합 아파트는 단지 내에 놀이터도 없고 주변은 차들이 지나다니고 바깥 풍경은 삭막한 콘크리트 건물들 투성이고, 고층건물 특성상 기밀 창으로 시공되어 완전 개폐하기 어렵고, 창을 열면 바깥에서 매연과 도로 소음이 들려오는 주택이다. 여러모로 어린아이를 키우는 가구라면 혐오할 수 밖에 없는 특성을 가지고 있다. 그러나, 룸갤러들에게는 누구보다도 안락하고 편안한 공간이 된다. 근처에 대형마트가 있고 아파트 건물 내에 상점가가 있어서 슬리퍼를 끌며 도시문물을 즐길수 있기 때문이다. 또한, 낮에는 시끄러워도 저녁과 주말에는 도시가 텅비어 한산해진다는 장점도 있다. 그러나, 이런 아파트는 도심가 버프를 받아 지방이라도 5~7억 이상은 호가한다. 구축이라도 별 다를바 없고, 주상복합이라 할지라도 기둥이 아니라 그냥 벽식으로 짓는 경우도 허다하기 때문에 아주 완벽한 공간은 아니다.

유일한 문제는 지방에 구축이라도 5~7억은 호가한다는 점이나 영세 건설사가 지었으면서 소도시 정도로 작은 도시는 잘 고르면 1~2억 내외도 존재한다. 이런 주택은 소음이 적어서 좋다는 여러 장점이 있고 도시의 인프라는 그대로 누릴수 있다는 여러 호평이 있다. 만약 약간 더 높은 주거비를 감수 할 수 있다면 이런 지방 소도시의 주상복합 아파트들을 찾아보는 것을 추천한다. 

### 도시형 아파트 / 오피스텔

1억 내외로도 10평은 되는 넓은 면적의 주택을 구할 수 있으나, 건축규제가 낮아서 벽간소음, 층간소음이 심하는 평들이 많으므로 가능한 피하길 바란다. 원룸이나 다가구는 집주인을 통해 쫒아낼수 있다지만, 이런 곳은 집주인도 제각각이기 때문이다. 오피스텔은 사무실로 사용하는 경우도 있는데, 어떤 경우는 이웃집이 교회라 새벽 부터 저녁까지 찬송가와 소음이 이웃집으로 전달되는 경우도 있다. 물론... 이사가면 되지만, 이웃이 몇년 마다 새로 바뀌는것과 이사비도 수십만원씩 드는걸 감안하면 불필요한 지출은 사전에 피하는게 더 좋다.

오피스텔이나  도시형 아파트는 대지지분이 적어서 가격이 잘 오르지 않는다는 문제도 있다.

이런 주택들은 수십~수백채 단위로 전세사기에 연류된 전적이 많다. 만약 잘 고른다면 원래 분양가의 절반에 해당되는 1억 이하의 가격으로 주택을 매수할 수도 있다. 

## 어느 정도 커버 가능한 문제들

하수구에서 냄새가 올라오는건 하수구 트랩을 설치하거나 물을 보충하는걸로 해결 가능하다.

화장실 환기구에서 냄새가 나는건 전동댐퍼로 환기시에만 공기가 흐르도록 차단하는 스멜스탑 등의 제품을 사용하여 해결이 가능하다. 주방의 후드에서 냄새가 나는건 후드에 전동댐퍼로 환기시에만 냄새가 흐르도록 차단하는 신형후드로 교체하면 된다. 밖에서 들어오는 냄새나 외기는 수천만원 들여 새 샤시로 교체하면 된다.

난방비나 냉방비를 절감하려면 신형 샤시에 전열교환기를 사용하면 된다. 콘크리트 벽체는 공기 투과율이 극히 낮기 때문에 창호 쪽에서 새는 공기만 막아도 상당한 냄새/외부소음 차단, 보온/보냉 효과를 얻을 수 있다.

아파트 단지의 경우 층간소음 문제가 생기면 이사비를 수십만원 지원해주는 보험을 원 몇만원으로 들 수 있다. 

## 3줄 요약

1. 1억 내외의 예산을 기준으로 아파트를 추천한다. 지방 도시의 외곽을 잘 찾아보면 5~10년 이내의 준신축 아파트이면서 1억 초반의 수백 가구 이상의 중형 단지 아파트들이 많다.

2. 몸테크를 할거라면 구미 원룸을 추천한다. 7~10평의 넓은 공간, 주방분리, 준신형 에어컨, 중문 등, 여러가지 휼륭하면서 좋은 옵션을 가진 원룸이 고작 월세 10~15만원 수준이다.

3. 집 구할때 집품, 호갱노노, 네이버 카페 등에서 집 평판을 조회해라. 기숙사/숙소, 초품아, 아이 키우기 좋은 집, 층간소음, 벽간소음, 층간소음 매트, 기저귀, 젖병, 하자, 냄새 등을 세심하게 검색해서 걸러라.