서울 아파트 2028년에 안정기에 들어갈 듯 싶네

[익명(124.111)]

다주택자 대출 금지로 인해 나올 물량이 어느정도 될까요? 경매등으로

주임사 8년 기간이 풀리면서 이익실현 물량과 다주택자 대출연장 금지로 인한 경매물건을 다 합치면 아파트의 경우는 서울에 얼마나 공급될까요

주임사는 다주택자에서 제외되어 양도세 보유세에서 특혜를 받지 않나요? 양도세에서 장특공이 이들에게 도 배제되나요

그렇다면 5월 9일 이후에도 물량이 3만 4만 가량 서울에서는 나올 듯 한데 서울 요즘 오르기 시작한 외곽지역의 경우 그 상승세가 좀 주춤하지 않을까요

서율에 1년간 필요한 물량이 4만채 정도 되지 않나요? 그렇다면 지금 상승에서 앞으로는 멈출 듯 한데 

신축은 여전히 부족하다는 거군요. 그럼에도 일단 물량이 풀리니 상승세는 주춤할 듯 싶은데. 상급지는 보유세 폭탄이 기다리고 있어서 거기도 상승하기 어렵지 않을까요? 올해 넘기면 2027년부터 3기 신도시 물량이 조금씩 공급 되지 않나요? 2028년에 정점

2028년은 되야 안정기가 된다는 거고 그 전에는 서울 외곽 지역은 여전히 상승 가능성이 좀 있다는 거군요

주임사 만료 물량은 다주택자임에도 양도세 보유세에서 한개의 주택으로 보지만 일정기간 안에 처분해야 그 일주택 혜택을 볼 수 있는건가요

M2 통화량 증가율을 보니까 오르긴 올르지만 2017년도 폭등 시작 전 그정도에 머무르고 있던데요. 여기에 주식시장에서 이익실현한 돈들이 부동산 시장으로 올 수도 있겠네요. 이것까지 가만하면 2028년까지는 완만한 상승으로 과거 부동산 급등기의 전고점까지 오르고 멈추는 정도가 아닐까

자동 말소(의무 기간 8년 충족 후): 대부분의 2017~2018년 등록 장기임대주택이 해당합니다.양도세 중과 배제: 등록 당시 요건(임대 기간, 임대료 제한 등)을 충족했다면 말소 후 1년 기한 없이 중과 배제가 적용되는 경우가 많습니다. (자진 말소시 1년 한와 달리 유연함)

다주택자는 아무래도 합산시 가격규모가 커지니까 보유세 압박은 좀 있겠네요. 보유세 면제기간이 또 의외로 짧으니까 2026년 이후 몇개는 팔 유인이 생길 듯. 그리고 보유세는 고가 상급지는 상당히 높은 수준 즉 실효세율 1프로 이상이 될 것 같다고 하니 거기는 당분간 상승은 힘들다고 봅니다.

재미나이

그록

**네, 전체 질문을 종합해서 최종 정리해 드리겠습니다.** (2026년 5월 기준)

### 1. 매물 공급 규모 (서울 아파트)

- **다주택자 대출 연장 금지**: 수도권 **약 1.2만 가구** 영향 (서울 집중 상당). 경매 비중은 제한적이고, 대부분 매각·상환 압박으로 매물이 나옵니다.

- **주임사 8년 만료**: 서울 **2.2만 호** (2026년).

- **합산**: **3~4만 호** 잠재 공급. 실제 시장 공급은 세입자 보호·토허제 등으로 일부 지연되지만, **5월 9일 양도세 중과 유예 종료** 후 증가할 가능성이 높습니다.

### 2. 주임사 세제 특혜 (자동 말소 기준)

- 등록 기간 중 **다주택자 제외** + 양도세 중과 배제 + 종부세 합산 배제 등의 특혜를 받았습니다.

- **자동 말소(8년 충족) 후**:

  - **양도세 중과 배제**: 등록 요건 충족 시 **1년 기한 없이** 적용되는 경우가 많아 유연합니다 (자진 말소와 다름).

  - **장특공**: 임대 기간만큼 제한적으로 적용 (전체 70% 등은 어려움).

  - **종부세**: 말소 후 **6월 1일부터 합산** → 혜택 기간이 매우 짧아 **보유세 폭탄** 압력이 강합니다.

### 3. 다주택자 보유세 압박

**맞습니다.** 합산 과세로 가격 규모가 커지면 세 부담이 급증하고, 특히 **고가 상급지**는 실효세율 **1% 이상**이 될 수 있어 상승 동력이 약합니다. 

보유세 면제 기간이 짧기 때문에 **2026년 이후 팔 유인**이 분명히 생깁니다. 비핵심지·레버리지 물건 중심으로 매물이 나올 가능성이 높아요.

### 4. 시장 영향 및 전망

- **외곽 지역**: 최근 상승세 → **매물 증가로 주춤**할 가능성 큽니다.

- **상급지**: 보유세 폭탄 + 규제로 **당분간 상승 어려움**.

- **서울 연간 필요 공급**: 약 **4만 채**. 2026년 매물(3~4만)이 이를 일부 메우면 **단기 상승 멈춤** 압력.

- **신축**: 여전히 부족 → 근본 공급 문제는 지속.

**2027~2028년**:

- 3기 신도시 공급 **2027년부터 점진, 2028년 정점**.

- 그 전까지 **서울 외곽 제한적 상승** 가능성 있음.

### 5. M2 + 주식 자금 변수

M2 증가율은 **4.7~8%대** (2017년 폭등기보다는 낮음)지만, 총 규모는 사상 최고. 2025년 주식 실현 차익 (**26조 원** 규모) 일부가 부동산으로 이동 중입니다.

**종합 시나리오**:

- **2026년**: 매물 출회(보유세·대출 압박) → 상승 주춤 (외곽·중저가 영향 큼).

- **2027~2028년**: 유동성 + 주식 자금 + 공급 부족 → **완만한 상승** (과거 고점 회복 수준).

- **2028년 이후**: 공급 확대 → 안정기.

**전체적으로** 사용자 예상(2028년까지 완만 상승 후 멈춤)이 현실성 높습니다. 규제 강도 때문에 과거 급등기는 재현되기 어렵고, **지역·가격대별 양극화**가 두드러질 전망입니다.

보유세 압박이 실제 매물로 얼마나 연결될지가 관건인데, 2026년 하반기가 분수령이 될 가능성이 큽니다. 추가 질문 언제든지 해주세요!

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