*짤방은 06년 초 용산역에서 찍은 폐차될 운명을 기다리던 초저항의 행렬입니다.

아래 상권 이야기가 나와서, 저도 한번 써 봅니다.
구별이 아닌 호선별 연선 상권 위주로 쓰겠습니다. 지하철과 1Km이상 떨어진 상권은 언급하지 않겠으며, 이 글의 상권은 서울시내에서도 수위권을 다투는 A급 상권에 한정됩니다.
반드시 승하차 순위별로 집계된것이 아니며, 버스 노선별 승 하차의 평균치와 실제 오후.저녁시간대 유동인구 (주말포함 최소 5~10회 이상) 승용차 통행량 및 주차 여분, 주변 도로 상황 및 상권 분석 등을 모두 합한 것입니다.
주관적, 그리고 서면 조사 및 지인들과 십여년간 만남과 술자리 등을 통한 조사이므로 특별히 객관적 출처가 없음을, 그리고 상당히 긴 글이 될 수 있으므로 이 점들 미리 양해 구합니다.

전문 용어나 분석을 지양하고, 다소 뻘글 잡담성을 지향함을 밝힙니다 (^^)

1호선 (온수~도봉산)

1) 종각역~종로3가권
이 역을 제외하고 1호선을 논한다는것은 사실상 앙꼬없는 찐빵이 아닐까 싶습니다. 서울시내 상권의 배치가 70년대 3핵론과 강남개발 이후로 강남쪽으로 많이 이동하였다고는 하나, 관록의 대기업들이 다수 위치하고 있는 을지로,종로권을 배후로 두고있는 종로 상권에 대한 무시는 있을 수 없다고 봅니다. 더불어 서울의 최중심 5대상권에 들어가며, 가장 많은 경유 시내버스노선 및 편리한 지하철망을 가지고 있으나, 일반 승용차에 대한 배려도는 가장 낮은, 그야말로 대중교통이 활성화된 축으로 보아도 될 것입니다. 이 상권의 특징은 청계천쪽과 피아노거리방면, 낙원상가 방면 등 각 방면별의 매출에 커다란 차이가 발생하는, 속칭 \'잘 되는 곳은 잘되고 안되는 곳은 안되는\' 곳입니다. 연령대가 10대부터 60대까지 고르며, 대중교통 이용이 전체의 80%가 넘는 곳이기도 합니다.
종각역에 가까울수록 연령대가 낮으며, 종로3가쪽으로 갈수록 연령대가 높아집니다. 종로3가를 지나면 60-70대의 쉼터(소위 난장판) 종묘공원이 위치하고 있습니다.
여담이지만 이 공원을 지나 종로5가에 이르면 광장시장을 중심으로 서울 시니어 거리라고 할 만큼, 노인 유동인구가 많은 시장통이 펼쳐집니다. 이 곳 유동인구는 80%이상 지하철에 의존하고 있으며 (무임권의 영향탓으로 보입니다) 낮 시간대 유동인구만큼은 다른곳에 뒤지지 않는다고 생각됩니다.

2) 영등포권
흔히 영등포라고 하면 노숙자가 대표적으로 잘 알려져 있으나, 실제로 영등포의 상권도 중심급으로서 상당한 편입니다. 그 중심은 신세계백화점 맞은편에서 영등포로터리에 이르는 삼각형의 지역, 그리고 신세계,경방필 백화점 등을 통칭합니다. 다만 이 곳의 주 이용층은 30-40대 이상으로, 젊은층이 다른곳에 비해 그리 많지 않은 상권이기도 합니다. (다른곳에 비해 많지 않다는것이지 결코 적다는것은 아닙니다!) 주로 술집과 중년 나이트 등 유흥가가 밀집해 있습니다. 길 건너편에는 서울에서 손가락으로 꼽는 규모의 재래시장인 영등포 시장이 위치해 있으며, 서울 서부지역 및 인천.부천.강화.김포지역의 환승센터 (환승센터라기 보다는 상권 역할이 큽니다만)역할도 겸하고 있습니다.

3) 청량리-회기권
두 상권이 떨어져 있고 차이가 있으나, 편의상 한가지로 다룹니다.
-청량리권의 경우 쇠퇴가 뚜렷한것이 보입니다. (슬럼화 진행)
-반면 회기의 경우 경희대와 시립대 학생들을 중심으로 옛 청량리 상권을 이어받아 발전하고 있음이 뚜렷합니다.
청량리와 회기 파전골목 주변의 저가 지향 상권(심지어 아직도 한마리 3-4천원짜리 치킨이 존재합니다)과 경희대학교 방면의 고급 상권으로 분류됩니다. 이 곳의 유동인구 자체는 종각이나 영등포에 비해 낮으나, 진입로가 하나뿐이고, 전철에 의존하는 비율이 매우 높아, 중심상권으로 지목할만한 상업지역으로 생각되어 집니다.
더불어서 경희대 후문 평화의 전당쪽부터 외대앞까지 이어지는 외대 상권도 하나로 생각해 볼 수 있겠습니다.
학교가 붙어 있으므로 외대 상권까지 하나로 묶어서 생각한다면 이 곳은 명실공히 서울의 다섯손가락에 꼽는 대학상권으로 부를만 합니다. 외대쪽 라인의 경우 청량리와 궤를 같이 하는 주머니 사정 가벼운 학생들을 위주로 한 저가 지향 상권의 성향이 강합니다. 이 상권들은 대학가라는 특성, 그리고 주변 난개발 특성상 유흥가 이상으로 발전하기 힘든 한계를 가지고 있음이 아쉽습니다.

4) 용산역
여기는 애매한것이, 민자역사 이전. 아니 지금도 역 바깥은 번화가가 전혀 아니라는것입니다. 그렇다고 마땅히 오피스가가 있는것도 아닌, 대로변에 오피스타워 몇개 있을뿐. 전자상가가 크긴 하지만 여기를 번화가 상권이라 부를수는 없는 그런 상황이었습니다. 그러던것이 용산 민자역사 이후 그야말로 용이 된 케이스라 하겠습니다. 철도의 개발이 상권개발과 직결된 모범적 사례이기도 하고, 장기적으로 용산이 터미널이 되는것은 좋지 못하나 또한 터미널로서 가져갈 수 있는 이득으로 얻은 상권이라는 측면도 있는지라 뭐라 평가하기 애매한 케이스입니다. 일단 철도 이용율(도시철도 및 국철)이 가장 높은 상권중 하나입니다.

코엑스몰. 센트럴 시티에 이어서 세번째로 등장한 현대적인 실내 상권이며, 대부분의 소비가 역사 내에서 이루어진다는 특성이 있습니다.  동양 최대라는 역 내에 할인마트와 백화점, 영화관, 아케이드 및 전자상가가 적절히 조화를 이루었습니다.

그러나 이 상권의 한계 또한 분명한데, 일단 그 자체로 거대한 아케이드가 아닌 기차역이라는 측면 때문에 노숙자 및 주변 치안 문제가 대두된다고 할 수 있습니다. 대로변에 위치한 버스 정류장과의 거리나, 대로까지 나가는 길 중간. 역 바로앞의 미성년자 통행 금지구역 및 주변 슬럼화 등을 생각한다면 더더욱 그러합니다.그리고 역사만의 번화가로서 규모가 다른 곳에 비해 작다는것, 대학가와 정 반대되는 성향.. 술집 및 유흥가가 역사 내에 없다는 점 등으로 미루어 A급으로 보기에는 애매한 측면이 있으나 철도갤러리에 쓰는 글이니만큼 용산을 포함하겠습니다.
덧붙여 용산 민자역사 개발은 그야말로 전무후무하게 성공한 케이스라는것은 또 다른 문제를 안고 있습니다. 바로 이후 우후죽순적인 민자역사 개발의 신호탄이 될 거라는 예측인데, 이러한 사례는 현재 이미 현실로 나타나고 있지 않나 싶습니다. 무분별한 민자역사 개발은 단점도 상권의 변화와 함께 반드시 성공한다는 보장도 없을뿐 아니라 단점도 많을 터인데, 하는 아쉬움을 가져 봅니다.

2호선편

1) 강남역 및 테헤란로 권
강남역 - 명실공히 2호선의 핵이자 지하철 이용인구 최대입니다. 강남구.서초구 양쪽을 통틀어 최대의 상권입니다. 새로운 외국의 프랜차이즈들이 가장 먼저 시장진출을 테스트 하는 곳이고, 명동 다음으로 비싼 임대료와 함께 늘 우후죽순처럼 가게가 생겨나고 없어지고 하는 곳, 또한 교통으로 인해 커진 상권으로서, 많은 도시공학도들이 연구대상으로 삼고 있는 곳이기도 합니다. 크게 오피스가인 테헤란로와 강남구 지역과 서초구 지역 상권으로 나뉩니다. 양쪽 유동인구는 비슷비슷하며, 지하철,버스,승용차 및 도보권 모두 합치면 실제 매일 약 30만에 달하는 인구가 강남역 상권을 직간접적으로 이용합니다. 수요에 비해 교통 공급이 부족해 도로는 늘 정체상태에, 버스 정류장 및 지하철 승강장 심심찮게 승하차로 인한 정체를 겪기 일쑤입니다. (여담이지만 처리용량에 비해 역 또한 작은지라 혼잡시 무임승차 또한 상상을 초월합니다. 휠체어가 비상게이트로 지나가기라도 하면 기다렸던 3-4명이 우루루 몰려가는 일도 심심찮게 발생할 정도..)
수요가 워낙 집중되어 있는지라 사견으로는 신 분당선이 광화문까지 연장되어 강남대로를 관통, 십자로 2호선과 교차하기 전까지는 교통문제의 근본적 해답은 없다고 생각됩니다. 영화관과 대형 서점등 문화적 역할도 어느정도 가지고 있는 종합상권으로서, 명실공히 서울의 3대 상권으로 불릴만 합니다.

역삼,선릉역은 여의도와 궤를 같이하는 전형적 오피스가인 성격이 강하여 상권으로 보기는 다소 어려우나, 테헤란로 전체가 유동인구가 엄청난만큼 함께 언급하겠습니다. 역삼역의 경우 강남역 상권에 흡수되며, 선릉의 경우 분당선으로 인해 승하차 인구가 늘어나, 이로 인해 약간 상권이 형성된 측면도 간과할 수 없습니다. 다른 얘기지만 선릉역 주변으로는 고급 유흥가가 상당히 분포되어 있기도 합니다. (그래봐야 늘어나는 지하철 및 버스 수요는 대리운전기사 정도겠지만..)

삼성역은 코엑스몰의 유동인구가 전체의 90%를 차지하는 지역으로서, 심야 유동인구가 강남역에 비해 크게 적은 특성을 갖고 있습니다. 그러나 강력한 대치동의 배후인구, 삼성역 오피스가의 연선인구 및 국내 최대의 실내 번화가란 특성으로 인해 이 곳의 상권은 특급이라 볼 수 있으며, 오피스가임에도 불구, 상권 자체는 평일보다 휴일의 유동인구가 더욱 많은 특성을 보여줍니다. 코엑스의 특성은 무역전시장이라는 특성상 다른 번화가보다 낮 시간대에 문화 나 전시 등. 먹고 마시는 것 외에도 즐길거리가 자주 있다는 것입니다.

테헤란로 역들의 승하차 인원만으로도 부산 1호선 전체에 근접할 정도이며, 일본인들조차 인정하는 최대 포화지역이니만큼 이 라인에 대한 설명은 더 이상은 불필요할 것으로 생각됩니다.

2) 잠실역권
이 두 역은 환승센터적 입지로 시작하여 크게 커진 케이스입니다. 잠실역은 오피스가와 롯데월드, 롯데백화점을 겸하고 있는 형태로서, 환승센터이기 전에 그 자체적으로 수요흡수가 가능한 거대역이며, 롯데월드와 쇼핑객 덕분에 승용차 이용율이 다른 상권에 비해 높은 편으로서, 교통혼잡이 자주 발생합니다.
이 곳은 성인보다도 어린이~청년층 문화가 강하게 형성되어 있다는 것입니다. 또한 주중과 주말이 비슷하거나 주말이 더 많은 유동인구를 보이는 특성을 가지고 있습니다.
그리고 잠실상권을 인근 신천역 상권과 달리 A급으로 만든 또 하나의 힘은 송파구청 너머의 유흥 및 숙박거리입니다.
석촌호수 너머의 잠실역세권 (8호선 끝쪽)에서 몽촌토성역 뒤쪽에 이르는 지역은 잠실역 사거리와는 또 다른 양상을 보여주는데, 바로 고급 술집 및 유흥가의 밀집지역으로, 중장년층의 주 상권이라는 점입니다. 잠실역은 이와 같이 밤과 낮, 두개의 면모를 가지고 있습니다.

3) 사당역.구로단지역
이 역들 또한 마찬가지로서 사당역은 과천.안양.수원방면 환승센터로서 입지를 굳히면서 유흥가도 함께 커진 케이스입니다.
구로디지털단지역 또한 안양.군포.금천.시흥 방면 환승센터적 입지로 십여년전부터 커졌으나, 사당역과는 또 다른 성향을 보입니다. 사당역이 테헤란로 방면 환승이 집중되어 있다면 구로단지는 그 자체로 공단의 수요흡수가 크다는 것입니다.
이것은 상권 형성 및 승하차 계층에서도 명확한 차이를 보이는데, 사당역이 직장인들을 대상으로 한 술집위주로 형성되었다면 구로단지는 술집 뿐 아니라 유흥적 성향이 더욱 강하다는 것입니다. 두 역 다 지하철-버스 환승 성향이 강하므로 상권의 대중교통 이용율이 매우 높습니다.

4) 을지로(시청.을지로입구 권)
전통적으로 대기업이 밀집한 지역입니다. 명동상권이라는. 국내에서 가장 임대료가 비싼 (지금은 모르겠습니다만 2002 월드컵때까지는 타의 추종을 불허하는 국내 최고 가격이었습니다) 명실공히 최고의 상권을 끼고 있고, 롯데타운도 배후에 두고 있습니다. 상당수 분들이 단순 수치만 보고 실수하시는것이 강남보다 명동이 유동인구가 낮다고 생각하시는데, 명동은 을지로입구역 분산수요 및 종각 도보수요, 버스 수요 등 잠재 요소가 엄청나다는 것입니다. 지하철이 두군데로 분산되므로 수요가 적어보일뿐, 실제 이 곳의 상권은 20세기까지는 국내 최고였고, 지금 역시 강남과 1,2위를 다툰다고 생각됩니다. 국내 최고의 쌍대 백화점인 신세계와 롯데의 본점이 위치하고 있고, 영화관과 번화가, 쇼핑가를 모두 갖춘 곳입니다. 유흥성격이 강한 종각 상권과 도보권으로 연결이 가능하다는 점 또한 장점으로 꼽힙니다. (낮 시간 및 저녁시간대 명동, 심야에 종각 이동의 패턴이 많이 있습니다)

5) 동대문운동장권
이 곳의 가장 큰 특징은 \'시장상권\' 이라는 점입니다. 즉 상품 구매라는 측면이 가장 대두되는 상권입니다. 비록 요즘들어 노숙자로 인한 슬럼화가 진행되고 있으나 여전히 시장은 활기차고, 중국발 저가제품에 밀리긴 했어도 아직까지 의류산업 및 유통으로 건재한 곳입니다. 밤에 이 곳의 번화도는 상상을 초월하기도 합니다. (밤의 도시로 불러도 될 정도..) 다만 소매보다 점점 도매수요가 많아지고, 외지인들이 도매상권을 선호하면서 상권의 중심지가 동대문운동장 역세권으로부터 점점 멀어지는, 구 동대문운동장 뒤편 유어스 사거리방면 (광희초교 쪽. 6호선 신당역쪽)으로 이동하는것이 안타깝습니다. 밀리오레쪽 라인이나 도매시장쪽 라인이 아닌, 동대문역 인근 및 운동장 역에서 고가도로쪽 뒷쪽 골목에는 외국인과 노숙자, 50대 장년층 취객 등으로 인해 치안이 불안한 측면도 없지 않아 있습니다. 낮에는 대중교통. 특히 지하철 이용율이 높으며, 밤에는 승용차 이용이 많습니다.

6) 신촌.이대.홍대권
국내 최대의 대학상권이라는데에 이의가 없을 것이라고 생각됩니다. (대학상권의 특징은 승용차 비율이 낮고 승용차에 불친절하다는 것입니다. 신촌라인의 경우 워낙 유동인구가 많아 차가 많아 보이나, 실제로 도로가 좁다는 것을 상기하면 그렇지만도 않습니다)
세 상권은 하나로 볼 수도 있으나 또한 크게 다른 특징들을 보이는데, 다음과 같습니다.

이대 - 여성. 그 중에서도 20대 여성 위주의 상권입니다. 이 연령대 구매력이 큰 만큼, 이 상권 또한 이 연령대에 맞추어서 특화되어 있다고 볼 수 있습니다. 주로 패션가와 젊은 여성 취향에 맞춘 음식점, 술집, 카페 등이 형성되어 있습니다. 다소 쇠퇴했다는 평이 지배적입니다 (원인에 대한 분석은 여러가지가 있습니다만, 이 글에서는 생략하기로 하겠습니다)

신촌 - 명실공히 최대의 대학가 상권입니다. 유흥가적 측면이 거의 없고 숙박시설만 다소 존재하는 상당히 건전한 상권 (요즘은 일부 유흥업소 삐끼들로 인해 좀 아니지만)이기도 합니다. 또한 연대앞과 신촌전철역으로 이분화된 거대한 버스노선들의 집합체로서, 대학상권과 서울 서북지역의 전철 환승센터로 시작하여, 신도시 개발로 인한 일산.화정 방향의 환승센터 역할 또한 겸하도록 된 지역입니다.

홍대 - 20세기때만 해도 신촌 이대라인에 비해 크지 않았고 미대 중심인 홍대의 특성답게 갤러리나 미술학원 등과 그 주변의 상권정도였으나, 21세기 들어와서 역세권에 오피스텔이 많이 생겨나고, 당인리선 폐선 부지에 들어섰던 상점들이 문화의 거리란 측면으로 정비되면서, 덩달아 상수동 방면으로 형성된 클럽을 중심으로 한 유흥문화 및 이에 수반되는 동반상권 또한 커지게 되었습니다. 클럽가의 경우 역세권과는 다소 거리가 있지만, 역세권에서 클럽가까지 술집 및 중고급 패션가가 형성되어 있어 남녀 가리지 않고 유동인구가 많으며, 신촌지역과 경의선으로 단절되어 있긴 하나, 양쪽 이동 또한 많습니다. 클럽가는 원래 인디밴드 공연 등을 주로 하였으나, 지금은 성향이 많이 바뀌어 외국인이 이태원 다음으로 많이 드나드는 유흥지역이기도 합니다.

7) 신림권
사실 이 상권의 경우 위에서 말한 2호선 상권들과는 다른 형태를 취하고 있습니다.
이 곳은 강력한 연선인구 (신림.봉천동의 엄청난 인구 및 서울대학생 등)를 바탕으로 형성된 상권이지요.
신림.봉천동을 합쳐 동만 25개가 넘고, 이 곳의 엄청난 연선인구가 도보 및 버스등을 이용하여 신림사거리 상권을 이용합니다. 유흥가 또한 많아 심야 유동인구가 많고, 학생 인구 위주로 중년층에 이르기까지 연령대의 폭이 넓은편이나, 주 핵심층은 10대~20대입니다. 크게 2군데로 나눠지는데, 메인이 되는 신림사거리 남측상권 (유흥가와 순대거리),북측상권 (모텔가와 유흥가. 패션가) 그리고 서울대 가까이의 미림여고 인근 녹두거리, 서울대 입구역 인근 상권으로 나눠집니다.
두 상권은 신림사거리보다 레벨이 낮다고 생각되며, 상권 성향 또한 차이가 있으므로 제외하겠습니다.

8) 건대입구권 (화양리 포함)
광진구 최대의 상권이며, 명실공히 신촌에 이은 서울 3대 대학상권입니다.
구에서는 거리 정비를 통해서 깔끔해졌다고 홍보하나 실상은 이것과는 거리가 멀며, 패턴은 전형적인 술집과 음식점을 위주로 한 대학상권입니다. 건국대학교라는 거대 대학의 학생및 이들의 주변인, 그리고 광진구 지역민들과 어우러진 상권으로, 신림과 비슷한 배후인구적 성향에 건국대, 세종대 두 학교를 끼고 있는 형태라 할 수 있습니다. 상권의 면적은 상당히 넓은 편이며, 타 상권보다 승용차 비율이 다소 있는 편입니다. 버스노선이 다른곳에 비해 그리 많지 않아 대부분의 유동인구가 지하철에 의존합니다.


3호선 이후로는 분량상 다음에 글의 호응을 보아 연재형식으로 쓰도록 하겠습니다.


1호선 상권 평가
1호선 자체가 기존 선로 전철화와 종로선의 결합체인만큼, 크게 종로의 주 상권, 그리고 기차역을 위주로 발달한 상권이 많이 있는 편입니다. 무엇보다 전통의 서울역 지역이 완전한 슬럼화가 진행되는것에 비해 용산역은 그 역사 자체가 상권을 생성한 만큼, 영등포.청량리에 이어 미래의 철도지향적 개발의 샘플을 보여주었다고 할 수도 있겠습니다.

2호선 상권 평가
크게 서울 3핵론에서 다소 변형된 모습을 보여주고 있습니다. (영등포 대신 신촌권이 그 자리를 차지하고 있는 성향을 보여줍니다.) 크게 도심권, 강남권, 신촌권 3권역으로 구분되며, 여기에 경기도 신도시 개발로 인한 환승센터 및 엔터테인먼트로 성장한 남부지역의 역들인 잠실.강변.사당.구로단지가 눈에 띕니다. 그리고 2호선과 대학교로 인해 급상승한 지역인 건국대학교 상권과, 2호선이라는 강력한 노선에 힘입어 많은 인구를 보유한 신림상권까지..
전체적으로 순환선이라는 강력한 역할 덕분에 가장 많은 연선상권을 보유하고 있는것이 2호선의 특징이 아닐까 싶습니다. 이에는 지하철 환승 뿐 아니라 한국만의 문화인 버스 환승문화 또한 크게 작용했으리라 생각됩니다.


-제외된 역-
1. 강변역은 경기도 방면의 버스와 동서울터미널과 겹쳐 그야말로 시내.외 환승센터에 테크노마트라는 쇼핑센터를 겸하고 있는 전형적 환승센터로 볼 수 있습니다. 주변의 버스 혼잡은 여전히 상상을 초월하고, 시외버스 환승인구는 여러 도로의 호재로 더욱 늘어났습니다. 아마 순수 환승으로서는 서울에서 최대수준이 아닐까 합니다.  그러나 테크노마트에 영화관과 쇼핑몰, 마트 등이 존재하긴 하나,  외지인을 끌어들일만한 \'A급\' 상권이라 보기에는 미흡한 측면이 많으며, 주변 규모가 적으므로 글 작성 초기에는 위에 있었으나, 제외하도록 하겠습니다.

2. 당산역 또한 빼놓으면 섭섭하단 말씀이 있었지만, 당산역 또한  환승센터로서 그 역할을 굳게 지키고 있습니다만, \'상권\'이 주 타이틀인만큼 이 글에서는 제외하겠습니다.


원래 이런 글은 도갤에 올려야 정상일지 모르겠지만, 개인적으로 도갤에서 제대로 된 토론이나 리플을 기대하기 힘들것으로 생각되어 철갤에 올립니다.
사실 철도를 주변으로 한 연선개발이나 여러가지 문제는 이 갤러리에 예전에 계셨던 만철 조사부장님을 비롯한 논객분들이 저와 같은 촌부보다 더욱 잘 하실거라 생각이 듭니다만, 아래 다소 정확하지 못한 상권 이야기가 나온 것도 있고, 몇달동안 철갤을 드나들며 아주 가끔 리플을 다는 입장으로서, 그리고 부끄러운 이야기지만 기차왕님이나 CGX님 등 철갤에서 비교적 연령대가 높으신 직장인분들과 궤를 같이 하는, 철갤의 주력 세대 분들보다 아주 조금 더 기차를 타보고 상권을 조금 더 느껴보고, 철도보다도 그 지역의 상권과 문화를 느끼는 여행을 즐기는 사람으로서, 한번쯤 이런 글을 작성할 필요가 느껴져  졸필로 썼습니다.

건설적 리플이나 언제든 환영하며, 글의 수정 요청도 환영합니다. 토론처럼 이 글이 활성화 되기를 바라며, 2기 지하철 및 경기도편은 호응이 좋을경우 다음글에 쓰도록 하겠습니다.

* 용산역, 동대문운동장권, 총평 및 여러 자잘한부분이 수정.추가되었습니다.